【摘 要】本文梳理了国内外房地产税发展历史及现状，分析了国内外房产税征收条件的差异，并提出目前房产税征收需要解决的几个重要问题。 【关键词】房产税；房地产税；完善
一、国内外房地产税
1、国外房地产税的历史及现状
欧美地区：
欧洲中世纪时出现过以房产为对象的不少税种，如烟囱税、炉灶税、壁炉税、窗户税及门窗税。1696年，英国用“窗户税”取代了 “壁炉税”，按窗户数量的多少大小征收。后经意大利传入法国，叫门窗税。法国门窗税是1798年拿破仑征战意大利时引进的。开始作为房屋的收益税，对住宅的租户征收，由房主支付，后来变成了对业主征收的房产税。
美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又叫不动产税。其发展历史悠久。1792年有4个州征收房地产税，至20世纪初，每个州都制定了征收房地产税的法规，目前各州都由地方政府征收。房产税征收的税基是纳税人所拥有的土地和地面建筑物价值，房产税评估由COUNTY税务部门的评估办公室（ASSESSOR）每年进行一次，纳税人可以在估税官办公室网查询结果，如果纳税人觉得评估结果不符合市场状况，可以在半年内向估税官办公室申请重新评估。各州根据经济发达程度，税率也各不相同，总体税率大约为房地产评估值的1%-3%。
亚太地区：
新加坡的住房主要分两类，私人房产和政府组屋。新加坡的房地产税主要是物业税，包括土地、房屋和建筑物，自住房产0-6%，其他类型10%。
日本财产税的税种有很多，其中地方政府征收的有对不动产课税的不动产取得税、固定财产税、城市规划税等，固定资产税的标准税率是1.4%。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”。
在香港，如房地产作出租用途，则租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每个课税年度按土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。物业税率为15%。
台湾房产税包括房屋税和地价税。房屋税税基为房屋评定价值，税率为自住1.2%，营业用3%，其他2%。地价税基为土地公告价值，税率为自用0.2%，标准内的1%，超过标准的依等级分别为1.5%、2.5%、3.5%、4.5%、5.5%。
2、中国房地产税的发展历史及现状
对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等。中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税，6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年，将城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，恢复征收城市房地产税。并将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月，国务院发布《房地产税暂行条例》，适用于国内单位和个人。2008年12月31日，国务院宣布自2009年1月1日废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人，依据《房地产税暂行条例》缴纳房产税。
《房地产税暂行条例》对征收范围及税基、税率的规定为：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。税率依照房产余值计算缴纳的为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的为12%。2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率。
2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购且属于家庭二套及以上住房和非本市居民新购房，税基为交易价格的70%，税率0.6%；重庆征收对象是个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
二、国内外房地产税征收条件的差异分析
1、建立的体制基础不同
目前我国的土地房屋产权有别于国际上通用的物业概念。所谓的中国土地使用权，只是大法没变化情况下的权宜之计。土地国有概念下，现行土地产权制度一直没有确立，征收持有环节的所谓物业税，也就一直模凌两可。毕竟现行土地出让制度，住宅一般是先期收取了70年的土地出让金。那么在此基础上加收房产税，从法理上似乎讲不通。
2、建立的目的不同
发达国家的税收体制建立比较早，发展至今已比较完善，各种税种的目的都比较明晰，系统化。房地产税的征收目的主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持。而中国目前进行试点房产税的目的是为了抑制房地产投资需求和过快上涨的房价，减轻土地财政依赖，实现财富的再次分配。从短期来看，确实在一定程度上能抑制投资需求。但只是在目前宏观调控的大前提下起到了作用，如果一旦放开限购限贷政策，仅靠房产税政策，结果可想而知。个人认为调控房地产市场，是一项系统化工程，要从根本上建立一套体制支持，而不仅仅靠临时性的一两个政策。例如新加坡的房价能够维持总体稳定主要靠大量的公共住宅。政府构建了一个房地产价格安全网，商品房不可能跌穿公共住宅价格，但也不可能上涨太多，因为一旦商品房价格上涨过快，居民买不起，政府就会调高公共住宅对象的收入上限。公共住宅成本中房子的售价、租金、住房公积金只是一部分，其余政府补贴部分来源于建筑承包收入、小区内商店收入等一系列经济活动，从而形成一个良性经济循环，调节控制房价。
3、建立的信息条件不同
国外先进国家的信息网络基础比较完善，如美国的房地产税征收都会在估税官办公室网公开发布，每个纳税人对于自己及周边的房产价值都可以自由查询，如果觉得不符合市场也可以要求重新评估。另外对于房产税的使用也很明确，有详细账单可以查询。我们国家缺乏这种全国性的个人房屋信息联网，而且需要有相应的法律体制和评估体系保障纳税人的公平公正性及税收使用去向。
三、完善房产税需要解决的主要问题
从发达国家的经验及中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，并不是短期内可以匆忙解决的，尤其是面临着几个主要问题先要解决。
首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人（部分房屋的真正需求者）而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。跟目前其他房地产新政一样，最重要的是要把握好有差别对待，能甄别出真正的需求者和投资者之间的差别。
其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。如果第一点解决好了，这一点也许就迎刃而解了。
三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值是一项浩大的工程。如果详细评估，数以万计的不同房屋，将会耗费极高的社会成本。反之，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。怎样保证这些程序确实可行，而不是形同虚设，也是需要提前解决的。
作者简介：
黄吉燕（1978.10-），浙江省诸暨市，现职称：工程师，学历：硕士，研究方向：房地产估价、土地规划、基准地价。