【摘 要】近年来，我国房地产行业发展迅速，房屋的质量也受到广泛关注，特别是房屋的裂缝问题，关系到房屋用户的切身利益。为此，做好工程质量管理就显得十分重要，本文就房地产开发项目质量管理中的房屋裂缝处理问题进行分析，并结合工程实例，阐述了具体的质量管理手段，对做好房地产开发项目工程管理工作有一定参考价值。
【关键词】房地产；裂缝；工程质量；管理；案例分析
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产行业获得了前所未有的快速发展，同时人们对房屋的质量要求越来越高。但是，我国房地产行业的质量情况非常严峻，房屋存在的质量问题还是不少，特别是裂缝问题，难以根治。为此，房产开发单位，要围绕着质量管理，在进行整个工程项目的管理过程中，要一直实施工程质量管理，解决好房屋的裂缝问题，从而提高房屋的质量，并维护好用户的利益。
1.房屋裂缝问题的难点
1.1房屋裂缝投诉的主要问题
裂缝是近年来用户投诉的热点，而裂缝的原因也是比较复杂的，裂缝主要有：勘察设计、施工工艺不规范、混凝土内部温差变化、材料伸缩、基础不均匀沉降、荷载或外部力量作用引起的裂缝。
1.2矛盾纠纷的主要情况
由于裂缝原因的复杂性和其普遍性，加上裂缝的处理还没统一的标准，这就使得矛盾纠纷就相对多，处理上也相对棘手。另一方面，由于房产开发单位的重视程度不够、住户的法律意识不强等原因也使得这样的矛盾纠纷进一步扩大，个别地方此类矛盾问题出现愈演愈烈的态势。
1.3协调管理的主要困难
前面简单分析了矛盾纠纷的基本情况，这里主要从政府部门管理的角度，分析在处理解决因房屋裂缝问题引起的矛盾纠纷时所面临的主要困难。总体来说，三个方面：一是对部分住户的协调比较困难。多数住户针对房屋裂缝问题还是能够比较理性地去对待，能够依法依规依合同提出诉求，但是也有少数极个别的住户人员具有借题发挥、聚众滋事、敲诈勒索的不良企图，煽动群众闹事，不听政府有关主管部门的解答、协调和处理，甚至认为政府在为开发商说话。二是对一些开发企业的管理比较困难。地方要发展，需要开发商的投资和建设；但是有一些开发企业应对住户的投诉很不主动、也不积极，想用拖延、不理睬的态度来解决问题，甚至把问题的包袱、集访的住户甩给政府；政府的协调、处理乃至处罚工作实施起来比较困难。三是政府有关部门自身处理问题的不当或不力。可能有以下几个方面的情况：重视程度还不够、调查了解不清楚、行政执法不规范不严格、对相关法律法规及规范标准不熟悉、协调沟通不细致不到位等。
2.处理房屋裂缝问题的基本依据
为了处理协调因房屋裂缝产生的投诉或纠纷，找到解决问题的法律政策依据是至关重要的。以相关的法律、法规、规范、标准、协议、文件为依据，认真解读相关的规定、条款，能够为问题的处理提供基本的原则和方向。
这里给出主要的依据：《混凝土结构工程施工质量验收规范》。该规范在8.1.1条中规定，现浇结构的外观质量缺陷按表8.1.1确定，其中有关裂缝的规定如表1。同时，作为强制性条文，该规范8.2.1中明确规定：现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。按现行设计规范，裂缝宽度在允许范围（0.3mm）以内属一般质量缺陷，不影响现浇板的承载能力。在混凝土结构子分部工程验收中，该规范的10.2.3规定，当混凝土结构施工质量不符合要求时，应按规定进行处理。
3.处理房屋裂缝问题的程序或办法
针对前面所述的处理房屋裂缝问题所面临的困难，根据处理问题的主要依据，这里提出处理、协调、解决因房屋裂缝问题引起的矛盾纠纷的基本程序或方法。
3.1前期的管理
从统计资料上看，开发商的违规行为逐渐成为工程质量问题的源头。在市场房子好卖时，质量已不是根本动力，建设单位一般都会加快开发进度，必然要求施工单位加快进度，造成进度加快，质量下降的情况。在市场行情不好时，建设单位往往缩减投资，压低造价，延期付款，造成施工单位经营困难，迫使施工单位想尽办法节省开资，必然会有偷工减料，降低质量情况的现象。还有，形象工程、献礼工程，为了某时达到什么形象进度，加班加点赶进度，造成工程质量下降。
笔者认为对房地产开发企业而言，为了减少与周边住户或购房业主因房屋裂缝产生的纠纷，应做好以下两点：一是严格遵循“先治坡、后置窝”的原则，在周边有相邻建筑物的情况下，必须对边坡工程、基坑工程和基础工程做好勘察设计工作，首先进行边坡治理和支护工程的设计与施工，完善相关建设手续；加强周边土体与建筑物的监测，确保对周边房屋无明显影响的前提下开始主体工程的建设。二是在建设过程中，加强勘察、设计、施工、监理全过程的规范和管控，对基础及不同结构的连接部位的设计要重点审查，提高施工工艺、落实“跳仓法”施工，建筑材料选择要科学合理，控制温差伸缩变形，减少后期房屋裂缝出现。
3.2交房准备
开发企业一是要在质量竣工验收时，根据质监部门的验收意见将所有的房屋质量缺陷进行整改；二是应在交房前，与施工单位、物业管理公司对所有的设施设备、墙面地面楼板、水电气管线、门窗、装修情况逐户逐项进行全面的自查，发现问题及时整改；三是在业主收楼时物业管理公司应再次与住户进行现场楼房交接，对业主提出的有关房屋存在的裂缝或其他问题进行确认、汇总，报开发企业进行处理。
3.3裂缝的处理
以鉴定结果为依据，裂缝的处理一般有以下几种情况：对于墙体表面或抹灰层的裂缝，可采用表层修复法；对那些不影响结构整体性或有防渗要求的混凝土裂缝，应采取灌浆、嵌缝封堵法修复，封堵物一般是环氧树脂、聚氨酯、聚合物水泥砂浆等；对填充墙的贯穿裂缝一般采取挂网修补法，即在墙体两边挂钢丝网片，钢钉固定后灌砂浆、抹灰修补。对影响混凝土结构性能的裂缝，应采取结构加固法，可以通过增加混凝土结构的截面面积、外包型钢或钢板、喷射混凝土补强、增加支点等方式加固。对更严重的混凝土裂缝，可以采取混凝土置换法。另外还有电化学防护法和仿生自愈合法等新型的处理方法。开发项目周边的房屋出现裂缝时，或质保期限内的新房出现裂缝时，责任人（这里一般指开发企业）必须组织专业的施工队伍，提供完整的裂缝修复施工方案，随时准备裂缝的处理。 3.4补偿的实施
当开发商对房屋裂缝进行修复时，必然对住户的居住生活带来一定的影响，应进行适当的补偿；同时，可能有一些住户不愿意施工人员进房维修，而愿意由开发企业按照房屋裂缝的维修成本费用对其进行补偿，住户自行修复；再者，因为房屋裂缝对房屋装饰层、家具家电可能产生直接损失，开发企业应赔偿。在这样的情况下，开发商应与住户协商，达成一致后以书面的形式确定补偿的形式和金额。当然，根据鉴定结果，对于必须进行结构加固的房屋裂缝，不得只采取资金补偿的方式处理，而必须由开发企业组织有关设计单位、施工单位和监理单位按照建设程序和规范要求进行报批、加固，并给予补偿。并且地方政府及相关主管部门有责任和义务协调解决此类矛盾纠纷。
4.案例研究
某住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积5.6万m2，总建筑面积17.4万m2，有7栋高层住宅（4栋33层，3栋19层），共820多户，楼盘在2010年10月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为2010年12月31日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法”，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰砂浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。
5.结语
总之，房屋的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理工作，重视房屋的裂缝问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，同时与业主保持良好的协调关系。这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理工作的进步有所帮助。
参考文献：
[1] 刘敬云.浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施[J].中国西部科技.2010年05期.
[2] 魏明.房产工程质量管理研究[J].广西质量监督导报.2008年第05期.