【摘 要】随着近些年我国房地产行业的迅猛发展，越来越多的现代化小区呈现在人们的面前，这造就了不少的地产大亨，推动了我国经济的发展和现代化进程。作为房地产的“售后服务”，“物业”一词呈现在人们的视野中了。它冲击了旧时的看门老大爷、居委会大妈和每个以单位为主体设立在“院子”门口的传达室。它比起传达室更规范化、专业化和综合化，其市场化的特征使得各个不同品牌的物业公司有了更大的竞争力，能够在竞争中更好的为住户服务。而同时，社区作为社会发展的基本元素，在现代社会中有着不可缺失的作用。社区和物业应在工作中如何达到配合默契呢？本文将尝试浅析此问题。
【关键词】物业管理;社区管理;三驾马车
一、何为“社区”
“社区”是社会学的一个基本概念，最早提出“社区”一词的是德国社会学家F.滕尼斯。他认为，社区是指那些价值取向相同、人口同质性较强的社区共同体，其体现的人际关系是一种亲密无间、守望相助、服务权威且具有共同信仰和共同风俗习惯的人际关系。关于社区管理的定义有很多，本文参照如下定义：一定社区内部的各种机构、团体或组织（包括社区党工委、政府职能部门或派出机构、社区单位、社区自治组织、社区居民等），为了维持社区的正常秩序、促进社区的繁荣和发展、满足社区居民不断增长的物质生活和精神生活需求而进行的区域性的、全方位的自我管理和行政管理活动。社区管理体制的基本框架是：市政府设立社区建设领导机构;辖区政府建立社区建设指导机构;街道办事处建立社区协调组织机构;居委会探索社区自治的新途径;切实改善和保证党对社区管理工作的领导。
二、“物业”的定义
物业最早的使用出现在香港，英文为“Real Property”或“Real Estate”。在《香港房地产法》一书中，作者李宗峰先生称“物业”是单元性的房地产。随着物业管理的推广和普及，“物业”一词也广泛地被我国内地所接受，并且其含义基本类似。物业主要包括一下三个部分：1、已建成并具有使用功能的各类供居地和非居住的建筑物;2、与这些建筑物相配套的设备和设施;3、相关的场地及内部非主干道。综上，物业定义为：已建成并竣工验收、投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施及其相关的场地。物业具有使用的长期性、位置的固定性、建设的长期性与投资的高额性、价值上的保值性和增值性、形式上的多样性、受政策影响大这几个特点。
三、“社区”与“物业”
社区管理和物业管理在实际工作中有什么样的联系呢？广州市社科院高级研究员彭澎认为，现在的社区管理就是三驾马车：业委会、物业公司和居委会。在形式上，居委会是与国家基层政权相联系的一种群众自治组织，属于行政社会系统;业委会是与房产所有者（业主）相联系的一种群众自理组织，属于业主社会系统;物业公司是受雇于业委会的一种利益实体，属于市场经济的社会系统。这“三驾马车”是基层社区生活管理的决策中心，它们有各自的工作载体，也有各自的运行逻辑。但它们在实际运行中有资源互补的依赖关系。
1、社区管理与物业管理的联系
（1）二者所处环境相似。在我国，根据行政区划的要求，城市居委会界定在街道、居委会这二级范围。根据我国的城市政权结构，一个新的住宅小区拥有的区域面积、居民数和居住人口往往相当于城市社区街道所辖的规模，从而使社区物业管理与社区管理面对的环境的构成要素是一致的。
（2）社区物业管理寓于社区管理之中，并与社区管理互相制约。一方面，物业管辖区域一般处于城市社区行政管辖区域内，社区物业管理小区与社区有机融合;另一方面，物业管理也是社区管理的内容之一。二者是部分与整体的关系。
2、社区管理与物业管理的不同
（1）性质不同。物业管理處理硬件问题，社区管理处理软件问题。物业管理主要处理和人们物质生活息息相关的方方面面，社区管理涉及各种意识层面的服务。
（2）地位不同。社区内方方面面的问题，都要听从和积极参与社区居委会的协调，物业管理同样要听从和积极参与居委会的有关协调活动。在工作中，物业管理要积极配合居委会工作，积极为社区服务。例如创卫、安全保卫等。
（3）作用不同。社区工作者和社区管理机构应及时发挥自身的监督协调作用，促使物业管理部门加强规范，改进工作，搞好服务。社区物业管理者及其机构应充分认识社区管理的意义，两者不仅在工作的最终目的上的完全一致，而且社区管理为扩展和完善社区物业管理提供了重要的支持和机遇。
（4）管理内容不同。两种管理都是综合的，但综合的内涵不一。社区管理除了人的住用环境以外，还包括人的社会生活。物业管理主要是人的住用环境。
在实行物业管理的居住区中，物业公司和居委会的关系总是十分微妙的。一些小区居委会若无法正常行使职能，物业服务企业的工作就得不到有效监督，广大居民的切身利益和应有的服务就不能落实。居委会的存在，最终还是为了更好地为社区广大居民服务。为了加强社区建设发展，应做到：
1.明确各自定位，避免职能重叠。社区居委会是群众自治组织，代表居民利益，以管人为主，对业主委员会和物业服务企业进行协调和指导;业主委员会是居住在物业公司管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的代表，对物业管理服务进行评议、监督。
2.政府应该加强对辖区内物业管理的指导和监督。物业管理服务是市场化的，存在一定的竞争和利益性，为了避免广大居住群众的利益受损，政府应加强监管力度。
3.避免物业服务企业与居民委员会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。
社区管理与物业管理是现代社区中必不可少的，本文的探讨也许过于浅显。在城市化和现代化快速发展的今天，社区管理和物业管理的发展应追求“多赢”模式，物业企业、社区管理部门以及政府都存在不可减少的责任和义务。各部门应当发挥自身最大的功效，共同为城市化献力。
【参考文献】
[1]刘湖北.社区与物业管理[M].武汉大学出版社，2009.
[2]吴新叶.社区管理学[M].北京大学出版社，2008.