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摘 要：近年来，传统保护类街区的商业合理利用选择问题备受关注。一些国内大城市中的传统保护类街区在保护更新实践中探索了一些有益的商业利用方式，并对所在城市的旅游发展、文化影响力提升做出了贡献。以北京南锣古巷、上海新天地等6处街区为例，对街区商业业态的特征和其来自5个方面的影响因素进行了分析，认为这些街区的商业利用有赖于其所在城市发达的社会经济基础，同时街区商业业态的形成受到多重因素的共同影响。
关键词：传统街区；历史保护；商业业态；影响因素；大城市
Abstract：Recently， issues on commercial adaptive use of traditional historic areas are attracting more and more attentions. During the practice of preservation and renewal， some traditional historic areas in metropolitan cities have made progress on appropriate commercial adaptive use， promoting tourism development and cultural influence in their cities. Taking six study areas including Nanluo Guxiang area in Beijing and the New World area in Shanghai， this paper will do analysis of their commercial operation characteristics and 5 influencing factors to the commercial operation. It is concluded that the social economic development level plays a key role， while the types of their commercial operation also has been influenced by other multiple factors.
Key words：historic areas； historic preservation； commercial operation； influencing factors；metropolitan cities
中图分类号：C912 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2015）-06-46（8）
近年来，传统保护类街区更新利用中，来自城市发展更新、社会人口变迁和市场资金回报等方面的客观因素使得街区的传统功能发生了不同程度的改变，一些街区原有的商业功能被更新拓展，一些街区的部分居住功被能置换为商业功能。在这样的背景下，街区更新利用实施和商业经营层面的问题和对策备受关注，街区商业利用对保护的影响也引起了普遍的重视。
本文研究所指的“传统保护类街区”包括了历史文化街区、历史文化风貌区和古城一般风貌保护区等不同保护级别的传统风貌街区。考虑到街区的知名度、影响力和相关研究数据的可获得性，选取了北京南锣鼓巷[1]、上海新天地[2]、南京1912[3]、福州三坊七巷[4]、成都宽窄巷子[5]、苏州平江路[6]6处传统保护类街区作为研究对象（见图1）。
本文将对这6个街区的商业业态特征（包括商业规模和业态功能结构）进行定性定量的客观描述，并从历史文化资源、物质空间形态、周边商业环境、街区保护更新和社会经济发展5个方面的相关影响因素对其进行分析，探讨这6个街区商业业态发展形成背后的客观规律和限制因素，以期对国内正在和将要进行保护更新的传统街区提供一些借鉴与参考。
传统保护类街区的边界是一个人为划定的范围①，面积跨度较大，最大的苏州平江路街区有116.5ha，最小的南京1912仅4ha。本文的研究，更多着眼于街区中商业功能的实际用地面积。从在影像图中实际测定的各街区主要商业使用部分②用地面积来看，规模跨度相对较小，成都宽窄巷子街区商业用地面积最大（6.7ha），苏州平江路街区商业用地面积最小（2.2ha）。（见表1）
1.2 街区业态功能结构
对街区主要商业使用部分中店铺的种类进行统计，可将其业态功能大致分为7种类型③，分别是正餐、一般零售、特色店铺、休闲娱乐、会馆、旅馆住宿和其它，研究中统计了各种业态店铺的数量并计算其构成比例（见表2）。不同的街区业态功能的结构差异较大，正餐、一般零售、特色店铺、休闲娱乐4种业态所占比例较大。
北京南锣鼓巷在老北京胡同的改造利用之上，形成了以特色店铺和休闲娱乐为主的商业功能；上海新天地以传统里弄为挖掘对象，形成了功能混合的时尚街区；南京1912以总统府和民国传统建筑为背景，策划打造为以酒吧和高端餐饮为主的街区；成都宽窄巷子以老成都“慢”生活为核心，形成了以餐饮、休闲娱乐和一般零售为主体的功能；福州三坊七巷以彰显闽都特色为出发点，形成了以一般零售和特色店铺为主的业态功能；苏州平江路商业区在保护传统生活场景的基础上适度发展，以零售、特色店铺和休闲娱乐功能为主。
2 同历史文化资源的关系
2.1 街区的稀缺性影响商业规模
现代商业功能在传统街区中的产生和发展，一方面来自街区自身更新利用的资金需求，另一方面也来自其独特的历史文化氛围对商业的吸引。当前，随着城市的快速发展，城市里具有传统肌理和保留有传统建筑的片区已经不多。传统保护类街区作为一种独特的历史文化资源，其稀缺性对商业开发利用的吸引是非常显著的。
本文将市区人均同类历史地段④面积作为衡量传统街区在一个城市中稀缺性的度量指标。北京、上海、南京、成都、福州、苏州市区人均同类历史地段面积分别为1.08平方米/人、2.01平方米/人、0.23平方米/人、0.13平方米/人、0.47平方米/人、0.96平方米/人。将其同各个街区的商业用地面积对比分析后可以看出，市区人均同类历史地段拥有量越低，街区的稀缺性越高，街区对商业的吸引越强，因而街区商业面积也越大。其中，上海的数据没有明显反应出这个规律，原因是上海市历史文化风貌区的划定标准与其它城市有区别，划定范围较大。
2.2 街区内历史文化资源作为街区商业利用的限制因素
街区内部的历史文化资源是影响街区商业利用的重要因素，但这种影响具有两面性：一方面，其作为一种吸引要素促进商业的产生和发展；另一方面，其较高的保护限制条件又会阻碍商业的过度发展。
从文物保护单位数量看，北京南锣鼓巷、上海新天地、南京1912、成都宽窄巷子、福州三坊七巷、苏州平江路街区内分别有各级文物保护单位25处、1处、1处、1处、28处和100余处。将其与街区商业用地比例对比分析不难发现，街区商业用地的比例同街区内文物保护单位的数量呈显著的负相关关系，文物保护单位数量多的街区商业用地比例反而很小。
从街区一般传统建筑的保护情况看，街区商业用地比例较大的上海新天地、南京1912和成都宽窄巷子街区，除个别文保单位和少量传统建筑得到保留外，几乎完全为拆除重建；而其余3个街区除沿街建筑被部分改造外，大量传统建筑均得到了较好的保护。
可以看出，街区内历史文化资源对商业利用的限制作用明显，同时商业利用对街区保护的真实性会造成较大的破坏。
3 同物质空间形态的关系
3.1 交通可达性对商业业态特征的影响
便利的交通几乎是所有商业业态发展的必备条件。我国传统城市的路网密度是很高的，交通可达性非常好。但进入到现代社会以后，随着机动车交通的发展，传统街区内由于道路狭窄，机动车交通可达性很差，有的又加上人为禁止机动车通行的管制要求，机动车交通的可达性就更差了。
机动车交通可达性对街区商业规模有一定影响。商业面积较大的上海新天地、南京1912、成都宽窄巷子由于街区规模相对较小，街区内部同周边城市主干道的联络性较好，机动车交通可达性高。街区面积最大的苏州平江路街区，街区外部两侧的城市主干道相隔一千多米，平江路宽不过三四米，机动车无法进入，内部机动车交通的可达性非常差，其商业面积也最小。（见图2）
值得注意的是，在街区的众多商业业态中，正餐业受机动车交通可达性的影响最为显著，上述机动车交通可达性较强的3个街区正餐业态的比例都在35%以上，明显高于其它街区，这同餐饮业的选址规律不无关系。学者梁明珠[7]等认为，集客力良好的地区更吸引餐饮业态的聚集，餐厅宜选址在交通便利、人口集中、流动量大的地区。
3.2 商业聚集形态对商业业态特征的影响
商业在街区中的聚集形态大致有两种类型，第一种是沿着某一条主要街道的一侧或两侧呈带状分布，第二种是在某一较小区域内呈面状聚集。从研究的6处街区（见图1）看，面积较大的街区内商业聚集多为前一种形态，面积较小的街区商业聚集多为后一种形态。二者相比，后一种形态下各店铺间的相互联系更为紧密，街区商业规模也普遍更大。
4 同周边商业环境的关系
聚集性是商业发展的普遍规律，本文研究中利用GIS软件分析统计了6个街区周边1km范围内零售行业、宾馆酒店和餐饮娱乐三种业态店家数量（见表3）和分布（见图3），并分析其同街区内部业态功能结构之间的关系。研究发现，街区内部的零售业态和休闲娱乐业态受周边商业环境的影响比较明显。
4.1 对街区零售业态的影响
街区周边1km范围内商业店铺的总数一定程度上代表了这个区域内商业的繁荣程度，在此范围内零售店铺的数量同商业的繁荣程度呈显著的正相关关系，街区内零售业态的比例也与商业的繁荣程度具有一定的正相关关系（见图4）。这表明，在商业繁华的地段，无论在传统街区内外，零售业态的发展都比较容易。
4.2 对街区休闲娱乐业态的影响
数据对比分析（见图5）表明，街区周边宾馆酒店的数量同街区内休闲娱乐业态的比例具有显著的正相关关系。街区周边宾馆酒店的发展同街区内休闲娱乐业态的发展是相互影响的，宾馆酒店吸引大量入驻旅客所带来的消费需求促进了街区内休闲娱乐业态的发展，街区内休闲娱乐业态的发展繁荣也作为一个亮点促使更多的宾馆酒店在街区周边经营发展。
5 同街区保护更新的关系
5.1 街区保护要求影响商业规模
历史文化街区是当前我国名城保护的三个基本层次之一，其保护要求高于历史文化风貌区和老城风貌协调区。文物古迹和历史建筑在历史文化街区内的用地面积宜达到保护区内建筑总用地的60%以上⑤，上海的历史文化风貌区⑥保护就无此硬性规定，而是在控规层面的保护规划编制中根据具体情况划定保护建筑和保留历史建筑，南京的老城风貌协调区保护要求就更低。
街区保护要求对街区商业用地比例的影响非常显著。上海新天地和南京1912街区完全为商业性街区，他们都不属于历史文化街区；成都宽窄巷子虽然为历史文化街区，但其保护更新实际上是按照历史文化风貌区的限制要求进行的，拆除了大量的老房子，其街区商业用地比例也较高，达21.6%；北京南锣鼓巷、福州三坊七巷和苏州平江路为历史文化街区，保护要求高，其街区商业用地比例均在10%以下。
5.2 街区更新动力机制影响业态功能结构
从街区更新动力机制看，6处街区的更新实施主体各不相同。北京南锣鼓巷为民间自发形成，政府后期介入管理；上海新天地和南京1912均为民营企业开发经营，其中新天地由香港瑞安集团开发，南京1912由民营合资企业南京东方三采投资顾问有限公司进行管理经营；成都宽窄巷子、福州三坊七巷和苏州平江路均属于政府管控，由政府成立的开发公司负责实际的开发经营。
实施主体的商业规划对街区业态功能结构有一定影响，尤其是对餐饮业和特色店铺的影响最为突出。相比其它业态，餐饮业的经营风险小[7]，市场需求高，因此特别受到民营企业的青睐；但餐饮业环境容易对街区卫生环境造成污染破坏，一些由政府管控的街区有意排斥餐饮业态进入街区，如福州三坊七巷管委会就明确限制了街区餐饮业态的比例，可见，政府管控的街区中餐饮业态的比例差别较大。特色店铺多经营文化创意类产品，生产和消费的不确定程度高，营利性和风险性并存[8， 9]，在民营企业作为实施主体的街区中其比例不会太高，但其在民间自发形成和政府管理控制形成的街区中比较容易发展到一个较高的水平，如北京南锣鼓巷和福州三坊七巷。
6 同社会经济发展水平的关系
本文研究选取的6处街区均位于国内经济发达的大城市，在125座国家级历史文化名城中社会经济发展水平比较靠前，无论是经济总量还是人均经济水平均较高，且明显高于平均水平。
2012年，80处地级市以上国家级历史文化名城地区生产总值（市辖区）平均为2376亿元，上海（19945亿元）、北京（17617亿元）、南京（6467亿元）、苏州（6048亿元）、成都（5732亿元）、福州（2084亿元）分别排列第1、2、8、10、11、25名；同年，80处地级市以上国家级历史文化名城人均地区生产总值（市辖区）平均为64164元，苏州（11628元）、北京（89659元）、南京（88525元）、上海（86995元）、成都（74167元）、福州（70060元）分别排列第5、13、14、15、27、32名，整体排名均比较靠前。
6.1 总体经济发展水平影响商业规模
从数据对比分析（见图6）来看，城市总体经济发展水平对街区商业用地规模有一定的正相关关系。北京、上海的城市总体经济发展水平在各个方面都远高于福州，因而南锣鼓巷、上海新天地的商业用地规模也高于三坊七巷。
但是，总体经济发展水平的影响是与其它因素共同作用的，尤其是街区的稀缺性。成都、南京虽然城市总体发展水平一般，但由于传统街区在两个城市中的稀缺性均较高，因而宽窄巷子和南京1912街区商业用地规模并不小；相反，苏州虽然城市GDP水平高于南京，与成都相当，但由于苏州古城保护较好，传统街区的稀缺性相对不高，因此平江路街区的商业用地规模不大。
6.2 第三产业发展水平影响特色店铺发展
街区特色店铺的发展受城市第三产业发展的影响带动较大，街区特色店铺的比例同所在城市市辖区第三产业占GDP的比重呈比较明显的正相关关系（见图7）。北京虽然第三产业比例最高，但由于被更新利用的历史文化街区较多，分散了特色店铺的聚集。苏州的数据没有很好地符合这一规律，主要原因是由于其工业相当发达，因此第三产业比重被拉低，但其第三产业的发展水平并不低。这表明，特色店铺在传统街区内的大量产生和聚集，一方面同街区独特历史文化气氛有关，另一方面也离不开城市第三产业的整体发展，是三产发展到一定阶段必然的产物。
6.3 居民生活水平影响街区休闲娱乐业态发展
城市居民生活水平直接影响消费能力和消费观念，传统街区内休闲娱乐业态的消费一方面是商品服务本身的消费，一方面也是对文化空间的消费。从对比研究的6个街区（见图8）看，街区休闲娱乐业态的比例同居民生活水平有一定的正相关关系，休闲娱乐业态在街区中的发展需要以较高的居民生活水平作为支撑条件。其中，南京虽然居民生活水平不算最高，但南京1912街区休闲娱乐业态所占比例最高，这同企业经营下街区以酒吧夜生活为发展方向的策划定位有密切关系。
6.4 旅游业发展对商业业态特征的影响
传统街区商业用地规模同城市旅游业发展总体规模有一定的正相关关系（见图9），但也受其它影响因素的共同作用，尤其是街区的稀缺性。北京、上海虽然旅游业发展总体规模高于南京和成都，但由于其街区的稀缺性远低于南京和成都，因此南锣鼓巷、上海新天地的商业用地规模反而低于宽窄巷子和南京1912。
在街区主要的4种商业业态中，特色店铺和休闲娱乐业态是最受外地游客欢迎的，其服务对象很大程度上都是针对外地游客，因而外地游客的旅游消费对其影响巨大。从统计数据（见图10）可以明显看出，这两种业态在街区所占的比例同境内外旅客人均消费存在显著的正相关关系。
7 结语
案例传统街区所在城市北京、上海、南京、成都、福州总体经济发展水平在125座国家级名城中非常靠前，街区商业规模和业态构成有赖于其发达的经济基础。现代商业功能设施在传统保护类街区中是城市社会经济发展到一定阶段的产物，全国其它历史文化名城不可超越自身发展阶段，盲目在传统保护类街区中进行商业利用和开发。
传统街区商业规模有天花板效应，单个街区的商业占地面积一般不超过10ha。街区商业规模受历史文化资源的影响较大：一方面，街区稀缺性高的城市单个街区的商业规模也较大；另一方面，街区内历史文化资源对街区商业利用的限制作用表明传统保护类街区（尤其是历史文化街区）不宜完全进行商业开发利用。街区物质空间形态、保护要求对街区的商业规模也有显著影响。社会经济条件发展到一定阶段，有实力对传统保护类街区进行商业利用的城市，也应当对街区的商业规模有所控制，充分考虑实际需求的容量和对历史文化资源的保护。
目前，传统保护类街区的商业利用中以餐饮、零售、特色店铺和休闲娱乐4种业态为主。业态构成受到来自街区物质空间形态、周边商业环境、保护更新动力机制和社会经济发展水平的影响。具体而言，餐饮业态受街区物质空间形态和保护更新动力机制的影响较大，零售业态受街区周边商业环境的影响较大，特色店铺受保护更新动力机制和社会经济发展水平的影响较大，休闲娱乐业态受周边商业环境和社会经济发展水平的影响较大。传统保护类街区商业利用在理性控制总体规模的基础上，还应当结合各地的具体情况进行业态构成的细致研究，避免完全照搬一些大城市的街区商业经营种类和模式。
注释：
① 对于北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、福州三坊七巷、苏州平江路4处历史文化街区，其面积就是各地名城保护规划或街区保护规划中划定的街区保护范围大小。对于上海新天地和南京1912，由于仅占所在城市历史文化风貌区和老城风貌协调区的一小部分，街区面积按照影像图上实际开发使用的范围测定。
② 街区内分散的个别商业店铺不计入测量统计范围。
③ 该分类参考《国民经济行业分类与代码 （GB/T 4754-2002）》、 《零售业态分类标准（GB/T 18106-2004）》，并根据大多数传统保护类街区的实际情况划定。其中，特色店铺也属于零售业态，但这里特指依托街区独特的历史文化资源经营创意类商品制作的店铺；休闲娱乐包含了正餐之外的小吃、饮料和茶室、咖啡厅、酒吧、KTV等；其它类中包含了办公服务、书店等。
④ 上海新天地的同类历史地段指上海市在市区内划定的12片历史文化风貌区，南京1912的同类历史地段指与其紧邻的总统府性质一样的历史文化街区，其余4处街区均指所在城市划定的历史文化街区。
⑤ 根据《历史文化名城保护规划规范（2005）》第4.1.1条规定。
⑥ 参见《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例（2002）》。
参考文献：
[1]单霁翔， 朱嘉广， 梅宁华. 北京旧城25片历史文化保护区保护规划[M]. 北京： 北京燕山出版社， 2002.
[2]伍江， 王林. 历史文化风貌区保护规划编制与管理[M]. 上海： 同济大学出版社， 2007.
[3]南京市人民政府. 南京历史文化名城保护规划（2010-2020）[Z]. 2012.
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[5]刘伯英， 黄靖. 成都宽窄巷子历史文化保护区的保护策略[J]. 建筑学报， 2010，（02）：44-49.
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[7]梁明珠，等. 餐饮业竞争力研究[M]. 北京： 经济科学出版社， 2010.
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责任编辑：邹金霞