【摘要】本文重点讲述物业管理系统软件的开发过程，即从需求分析开始了解用户的需求，然后进行系统设计、数据库设计和模块化分工，经过具体设计与开发后，将各模块连接起来，经过测试后再次与用户沟通并改进系统直至用户满意。该软件能对小区所有的人、物、事进行系统管理，且易于操作和维护，实现了物业管理的现代化，有助于物业公司为业主提供更高效、高质的服务。
【关键词】软件工程；物业管理；智能小区
一、需求分析
（一）物业管理公司的需要
物业管理公司的宗旨是实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。其服务内容主要包括：房屋建筑主体的管理；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；保安管理；消防管理；车辆道路管理；公众代办性质的服务等。
（二）系统要求
物业管理系统应能对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维护维修等信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况，方便物业公司和住户的信息沟通。
（三）物业管理系统与其他系统的集成要求
物业管理系统应具有与大楼自动化（BA）、安保自动化（SA）、消防自动化（FA）及办公自动化（OA）等系统的接口功能。
二、物业管理系统功能
（一）OA子系统
完成文件处理、公共信息资料管理、日常事务安排、其他的工作计划安排，以及相关事件记要。
（二）物业管理子系统
（1）物业财产管理：对物业的房产、设备、用具和道路设施进行登记和管理。（2）人事管理：实现物业工作人员信息、岗位描述、工作培训记录等信息管理。（3）财务管理：提供水电气费抄表输入、物业管理费的设置、工作人员工资管理等。（4）保卫消防：安排保安的巡逻人员、时间、路线等，记录投拆上访、事件的处理；实现消防知识和技能的培训，以及对停车场的管理。（5）维修管理：对房屋建筑设备和小区公共设施进行维修管理；对用户报修的维修项目进行登记、维修及收取相应费用。（6）绿化保洁：安排保洁工作的人员、时间、区域等，记录保洁工作执行情况，记录责任人和负责人；对绿化植物的种类、数量、植入时间、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，记录绿化工作执行情况。（7）综合服务：负责社区活动的组织，与业主委员会沟通，与派出所、城管、卫生防疫、街道办事处等机构联系和接洽。
三、系统设计
（一）系统处理流程
小区物业管理系统的处理流程如图1所示。
（二）对象设计
1.登录界面
功能：验证用户名及密码，实现主控界面的登录。
登录界面可通过DBE技术来实现。运用BDE中的Table控件，可以连接数据库并实现用户的密码验证功能。如：
procedureTForm_load.Login_OkClick（Sender：TObject）；
begin
//table1.IndexFieldNames：=’ID’；
table1.Active：=true；
table1.SetKey；
table1.FieldByName（’用户名’）.AsString：=loginname. Text；
iftable1.GotoKeythen
begin
i f t a b l e 1 . F i e l d B y N a m e （ ’用户密码’）.AsString=loginpasswd.Textthen
begin
application.CreateForm（TMainForm，Form_Main）；
main.MainForm.Show；
frm_load.hide；
end
end
//end；
end；
2.主控界面
功能：软件系统功能集成。
在主界面中用户可以完成系统的所有功能，如对数据库中数据的插入、删除、修改及对系统的维护。
3.财产管理子系统
相关数据表：小区信息表、设备资料表、房产资料表。
4.人事管理子系统
工作人员信息管理界面
相关数据表：工作人员信息表。
物业单位员工信息窗体可由mainfrm窗体派生，通过以下代码实现窗体的生成：
application.CreateForm（mainfrm）；
此窗体中添加、编辑、保存功能可通过调用数据库导航控件DBNavigator来实现，这样做可以简化代码的编写，具体的实现代码如下。
添加功能代码：
DBNavigator1.BtnClick（nbinsert）；
编辑功能代码：
DBNavigator1.BtnClick（nbedit）；
保存功能代码：
DBNavigator1.BtnClick（nbrefresh）；
5.财务管理子系统
相关数据表：收费项目表、工资目录表。
6.综合服务子系统
相关数据表：客户投诉表、客户报修和维修登记表、工作安排表、接待表。
7.系统维护子系统
相关数据表：用户信息表、用户权限表、数据备份表。
8.综合查询功能的实现
使用ado技术，通过adotable控件的filter属性来实现系统的数据查询功能，如：
ADOTable.active：=false；//先关闭数据表
ADOTable.filter：=ComboBox1.text+ComboBox2. text+’’’’+Edit1.text+’’’’；
ADOTable.filtered：=true；//打开过滤器
ADOTable.active：=true；//打开数据表
四、结语
房地产业发展到今天，其行业内部对高品质服务的要求越来越高，运用现代的计算机、控制与通信技术实现物业管理的智能化管理成为必然选择，物业管理软件必将得到广泛应用。