综合 2006年以来学术界关于高校物业管理的研究，并做出简要评述，内容主要涉及高校后勤社会化改革历程、高校物业管理模式、我国高校物业管理现状、存在问题以及未来发展建议，以便高职院校微观制定物业管理制度时提供理论指导。
一、我国高校后勤社会化改革历程
传统高校后勤管理模式产权不分、事企合一，后勤部门在多头领导机制下相互扯皮推诿，造成管理上“等、靠、要”和服务上的“统、包、管”的不良现象。随着高校招生规模逐年扩大，后勤保障支出大幅增大，由于投入不计产出、支出不计成本、管理不讲效益，高校背上沉重的经济负担，从而限制了高等教育事业的发展。为此，国家先后设立深圳和上海两个试点。在深圳大学探索集总务、基建、产业和保卫的社会化高校物业管理。在上海高校设立物业服务公司承接近 30万平方米家属区的物业管理。1999年开始，政府全面推动高校物业管理“社会化”改革，提出 3-5年内实现大部分地区高校后勤社会化，并召开一系列改革工作会议、组建改革协调办公室、成立全国高校物业管理专业委员会。此后三年，改革跨入全面推进的快车道，政府出台税收、定价优惠政策，从组织结构到财政经费将后勤资产从学校剥离。同时以学生公寓和相应服务设施建设为突破口，推动改革。一大批高校积极投入到物业管理模式的改革浪潮中。
通过三年稳健快速的改革，全国大部分高校基本实现了后勤系统与学校行政系统的规范化剥离，即高校享有物业所有权，物业公司享有管理权；高校物业管理部门人员脱离行政编制。物业管理部门和教职工、学生是服务与被服务的关系。通过改革，后勤基础设施快速开发，周边环境得到改善。许多高校后勤服务质量提高了，人员大幅度减少，经营效益显著提高，办学的综合实力得到大幅度增强。同时高校为了适应市场化的组织机制和用人机制，必须因地制宜思考后勤发展模式，办学活力得到提高。
然而我国后勤改革一开始就是政府起主导作用，因此高校后勤既有适合社会主义市场经济体制要求的普遍性，又有教育事业公益性的特殊性。此后几年社会物价和用工成本不断上涨，政府不仅断了原先承诺的政策优惠，还规定高校学费和住宿费不能涨价，高校负债直线上升。一部分进入高校的企业退出高校，走出去的高校实体退回高校，还来不及改的高校止步不前，已改的高校观望等待国家出台新政策。轰轰烈烈的全国高校后勤社会化改革偃旗息鼓。业内普遍认为公益性与市场化的矛盾是导致后勤社会化改革搁浅的昀主要原因。据李华英所做调查， 45%的被调查者认为“政策不完善不配套”。唐文茜认为，市场化行为不该借行政推动的手。高校长期受行政化熏陶，加之改革是由政府由上至下推动，加剧了改革对政策的依赖度。他认为改革该由政府牵头，高校自愿选择试点，交由行业协会或企业组织逐步推动。
二、国内高校物业管理现状及存在问题
经过十多年的发展，高校后勤完成从管理者到服务者的转变，服务体系日益完善，不再局限于保洁、安保等初级工作，逐步转向全面综合的创建、维护环境和独特校园文化等高级服务项目，服务质量较过去有了很大提高。但由于不同地区高校间实际情况和改革进度差异很大，导致产生多种管理模式，也突显了许多不足和问题。
目前国内高校物业管理模式大致有四种。（1）校内独立乙方，以后勤占有学校固定资产为资金注册高校物业实体，理顺了产权关系，事企分开，完成后勤系统和学校行政系统的剥离。但高校物业实体人员组成复杂，有部分高校分流人员，亦有社会招聘人员，年龄、文化、技术参差不齐，加上高校物业实体工作时间不固定、工作内容形式多样，工资待遇又不高，其人员流动性较大，服务质量难以得到保障。这与高校需要一个长期稳定环境的目标有所背离。（2）混合乙方模式。高校的后勤服务项目由原有高校物业实体和社会引进的物业管理服务实体组成。该模式引入竞争，提高了高校物业管理服务水平。但同一学校的物业分属于不同经济实体，权力一定程度被分散，不利于服务管理工作的协调和统一，资源配置产生一定浪费。（3）社会服务模式。高校将后勤服务项目全权委托给一家或多家物业管理公司管理，通过吸引不同领域社会力量参与物业管理，并以市场竞争机制来保障服务质量。4.校际联合模式是若干所高校通过合资、联营、参股等多种形式组建联合物业管理经济实体，服务于校内和校外两个市场。这种模式打破了“一校一后勤”的旧格局，不仅立足本校物业服务市场，还向其他高校或社会机构提供服务，从而确保物业实体的盈利性和竞争力。
国内高校物业管理存在问题主要体现在：（1）事企不分，高校过度行政性干预。高校虽组建物业管理实体，但仍然是“命令式”“指令式”的行政管理约束，管理体制没有理顺。
（2）规范化管理不足。由于高校物业管理法律法规尚不完善，故物业实体内部管。（3）高校物业服务收费标准难以统一，有的执行“成本倒推法”，有的执行“市场计费”。（4）物业管理的人文品位、文化氛围有待进一步提升。高校物业管理肩负“管理育人、服务育人”的责任和义务，目前高校物业在这一方面仍有差距。（5）物业管理经费短缺，难以提供优质服务。目前高校物业管理经费主要是来源于行政拨款，由于物业管理价格体系没有确立，学校给付的经费偏低，造成大量高校物业服务在低水平上重复。
三、高校物业未来发展趋势
根据 2014年 1月 25日教育部发布的《2014年工作要点》，预示着高校物业的发展趋势亦将是政府引导、社会广泛参与、学校参与共同办物业的新格局。笔者认为，未来高校物业将呈现以下几点特性：一、明确高校物业在饮食、住宿和财务制度上的非盈利性，由政府通过税务制度上减免税和财政补贴对高校物业的公益性予以支持。二、师生乃至社会人士广泛参与高校物业的监督和管理，从高校物业管理层的选举，到经营计划的制定和实施，全程参与。甚至可借鉴国外经验，允许学生创业团体参与物业服务项目的经营。三、放开高校物业增值服务收费项目，允许高校物业经营获利，从而提高服务水平和师生满意度。当然前提必须理清公益性与市场化的界限，明确高校物业管理服务的职能范围与服务项目，界定各项服务基础标准和增值标准。基础服务属公益部分，由政府提供财政补贴以及政策支持，确保高校物业实体的日常运营。