摘 要：本文针对锦州市现有的封闭式、半封闭式、开放式三种不同类型的小区存在的物业管理方面的问题，提出一些建设性意见，并探索出“TRCG”发展模式，来解决存在的问题。
关键词：物业管理 解决方案 TRCG模式
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）02-0361-02
伴随着经济的进步，房地产业逐步成熟而发展，住宅楼区大量的投入到各大城区中。为了满足当下人们的需要，一个新兴的行业即物业管理行业正悄然走进人们的日常生活中，并成为社会关注的焦点。然而，由于我国对物业管理行业没有一个明确的指标和要求，导致了物业管理质量参差不齐，服务标准也不尽相同，整个行业一直处于浑沌状态。本文将针对现有的锦州市的封闭式小区、半封闭式小区、开放式小区这三种不同类型的小区存在的问题提出建设性的意见并探索出更好的解决方案。
一、针对封闭式小区
1.增加小区内服务类项目
全封闭式小区多为高层建筑为主，楼层高、人口稠密，居民多以高收入人群为主，就目前来看，无论是从绿化管理、消防治安再到清洁卫生、设备维修等方面现已日趋完善，但是封闭式小区最大的特点即是封闭，这一点给小区居民购物、休闲等造成了一定的影响。因此建议小区内部能够增加服务类项目，如：娱乐性服务，如：各种球社、健身房、游泳馆、小型儿童乐园等。代理性服务，如：代订机票船票火车票、代订乳制品、代居住用户接送托管儿童等。常规性服务，如：开设餐饮，建立医疗保健所等。这些服务在方便居民的同时，也为小区带来无限商机。
2.开发软件，建立小区物业信息管理系统
在这个信息时代急速发展的背景下，如今的小区物业企业大多利用网络管理数据实行智能化的管理模式，但是鉴于全封闭式小区管理系统涉及到小区住户的家庭基本信息，收费信息，公共设施的维修与处理信息，安全警报系统信息、小区服务管理人员信息等等，内容繁多而又庞杂，为了更好的规范物业管理信息，及时而又准确的了解小区运营的整体情况，提高物业管理的效率，因此有必要开发更好的软件，更好的服务于住户。
二、针对半封闭式小区
1.加强小区安保措施
许多半封闭式小区安保措施很不到位，这使得半封闭变成开放，没有真正的体现出半封闭特点，也没有切实保障小区内安全。因此加强社区安保措施，增加巡逻力度，让安保不再是摆设。
2.限制小区车辆出入
针对半封闭式小区停车位不足，导致区内乱停现象，建议采取限制出入的方针，并规划停车位，适当的扩大停车场面积，为区内居民营造一个宽松、舒适的环境。
3.规范物业制度，完善物业服务体系
针对服务项目实施不全面的问题，应规范物业制度体系，并加以监管、监督，让物业真正为居民服务，让物业费与享受服务得到最大限度的等价。
三、针对开放式小区
1.统一规划，改善卫生环境
开放式小区的最大问题体现在卫生条件差，区内环境恶劣的问题。因此，物业应该主动承担起让社区变干净的责任，同时也向居民宣传环保意识。在物业与居民的共同努力下让社区变得更美好。
2.增加绿化，规范区内制度，取缔“小花园”
在明令禁止“小花园”的同时，增加绿化，让公共绿化取缔“私人绿化”，同时向居民的传达乱搭乱建的危害及影响，让居民形成维护公共环境的意识，在维护物业同居民的关系同时，也能够改善双方矛盾。
四、总体推行方案
对于上述应对不同类型小区存在的问题提出的合理化建议，结合锦州当地物业及小区现状问题，针对锦州小区物业整体发展，我们创建出一种新型的、适合锦州当地发展的模式—“TRCG”模式
T：tenement 物业
1.公司品牌化。锦州市物业公司分布散杂，且大多规模不大、运营困难，常年处于亏损状态。针对这一问题，应当加强物业公司的品牌化管理，让物业公司走上正规化、专业化、品牌化的道路。如同人们买家电时会优先想到国美、苏宁一样，让物业公司树立这一品牌形象。
2.企业兼并重组，走上做大做强的专业化道路。比起小规模运营，通过企业间收购、重组，解决锦州现阶段物业公司数量冗杂、运营差的问题。通过企业兼并，让企业更加强大，并吸纳更多优秀人才，为企业专业化管理添砖加瓦。
R：resident 居民
1.服从管理。很多物业公司反映，因为居民不及时交纳物业费，而导致公司运营亏损无法继续为小区提供服务，也没有资金为小区添加或维护设施、设备。因此首要任务是让居民能够很好的履行物业管理规定，在履行规定之后，如有物业仍然没有提供服务再做定夺，而不是一味的否定物业公司的服务。
2.积极维权，参与管理。让居民真正参与到物业管理中，为自己维权，让居民在日常管理中也有话语权，不再只是发表愤慨，而是能够切实落实意见建议。
C：committee 组委会（居民委员会）
1.落实居民委员会制度。在调查中我们发现很多小区并没有居民委员会，与物业公司的联系与协商也只是部分居民推举个别人做代表，并没有完善的居民委员会体制。因此，首要任务是推广居民委员会制度，架起物业与居民之间的沟通桥梁，协调管理双方，缓解矛盾。
2.居民委员会人员构成均等化。为了居民委员会能够更好为物业公司和居民办实事，其人员构成应当由物业公司人员与居民这两部分构成，分别代表物业公司及居民。这样，双方权利均等、互相监督，不仅能够合理的提出看法建议，同时能够避免委员会“一边倒”的现象，让委员会能够发挥其真正的作用。
G： government 政府
1.政府加大对物业企业的扶持。物业作为一个企业毕竟是以盈利为目的，过多的提供服务，只会造成亏损。而提供的服务过少，又会遭到小区业主的不满投诉。面对这样的情况下，如果国家能够出台相关的政策，对物业企业加以大力自助，那么可以大大的缓解小区居民和物业之间的矛盾，营造和谐的生活环境。
2.加强《物权法》、《物业管理条例》的宣传。政府可以通过各种媒体途径大力对物业方面的相关法律进行传播，以此可以让消费者和物业企业更加深入的了解相关的基本知识以及政策法规，从而增强业主的维权意识和物业企业的管理水平意识。
3.提升物业服务人员的素质。目前不同小区服务人员的文化水平及素质参差不齐，缺乏全面的指导，在职责分工以及服务表现方面没有太过硬性的明确指标。因此，政府有必要适当增设一些教育培训活动，建立网上交流平台，规范员工的职业道德素质，从而提高小区业主的满意程度。
由此可见，想要物业更好的完善和发展单靠一方面的配合是远远不够的，业主、企业、政府一旦有一方不好好合作，都会对物业的发展造成巨大的阻碍。行业的发展需要创新、需要多方的共同努力。面对新的问题，新的情况，需要及时的快速的反思并提供相关的可行性解决方案，在不断的探索中前进。从而才能真正实现为住户提供安静，舒适、温馨的居住环境的最终目标。迎接全面小康的到来。