【摘 要】随着住宅小区越来越多，小区中各主体的关系日趋复杂，由此产生的矛盾和纠纷也层出不穷。如果这些纠纷和矛盾不及时解决，将会影响整个社会的稳定和人民的安居乐业，这其中最主要的是业主权利保护问题。本文在分析物业管理中业主权利保护现状的基础上，对保护中存在的问题进行了分析，并提出了相应的建议及对策，希望能够提高人们对业主权利保护的关注，使得业主权利保护能够得到完善。
【关键词】物业管理；业主权利；解决对策
1.物业管理中业主权利保护的立法现状
2007年3月16日全国人大常委会通过了《中华人民共和国物权法》，首次确立了业主的建筑物区分所有权制度，全面规定了业主的权利和义务。2007年8月26日国务院正式公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，这部行政法规的实施对于物业管理中业主权利的法律保护起到了十分重要的作用，在一定程度上实现了统一立法。由于业主权利的内涵十分丰富、涉及的法律关系相当复杂，若想得到有效的保护，还必须依靠《民法通则》、《合同法》以及各地方性法规规章的综合配套保护。
《民法通则》肯定了小区业主对属于自己的专有部分可以行使占有使用的权利，可以对外出租而获得报酬，也可以全部转让。业主和房地产销售代理商签订的商品房买卖合同、业主和物业公司订立的物业服务合同等，都是受《合同法》调整的。地方性法规规章虽然没有权利对建筑物区分所有权进行规定，但是关系到业主在物业管理关系中的权利保护的法律规范较多，它们具有很强的可操作性，对于完善物业管理市场中的法律关系和保护业主的合法权利起到了积极的作用。
2.业主权利保护存在的问题分析
2.1业主自身素质和维权意识不高
长期以来，我国的住房制度大多是福利性的，小区通常是由单位出资进行维护和管理。随着住房体制改革的深入，公共住房制度逐渐取消，取而代之的是由开发商建设的住宅小区，物业服务行业也逐渐朝着市场化的方向发展，物业公司通过提供物业服务向业主收取费用。但是有的业主由于受传统观念的影响，以为收取物业费是乱收费，一律抵触；有的业主理解物业，也签订了物业合同，但却对合同中没有约定的事项提出了许多无理要求；有的业主法律意识淡薄，当自身的合法权益受到侵犯时，往往选择沉默，以不作为的态度去对待问题。
2.2业主维权方式存在缺陷
在维权过程中，业主采取了多种途径维护自己的合法权益。可是，这些方式存在着许多缺陷，导致业主在维权时举步维艰。例如行政调解是业主在维权过程中经常采用的方式，业主、业主委员会或业主代表把物业管理中出现的纠纷，向居民委员会、街道办事处或房地产行政管理部门说明，由这些单位召集相关当事人，共同协商，找出一个合理的解决方案。虽然业主同相关当事人达成了和解，但这只是暂时性的。和解之后，开发商和物业公司却并不履行和解协议的内容，使之成为一纸空文，根本上没有解决问题。
2.3物业公司管理不到位
在物业管理中，业主理应是小区的主人，享受物业公司提供的服务，对小区的物业管理享有话语权。但是在现实生活中，两者的地位却发生了变化。物业公司往往把自己放在管理者的地位，而把业主看成是被管理者，经常在不征求业主大会、业主委员会、业主同意的情况下，私自做出决定，对小区中的管理事项随意发布不合理的决定。有的物业公司重收费轻服务，甚至于只收费不服务。
2.4行政监管薄弱
在物业管理行业的监管制度上，行政部门应该承担起应有的监督职责。但是目前的情况并不乐观，有的地方的区房管行政部门只有2至3名工作人员，人手不够用导致很难承担着对整个片区物业服务行业的管理工作。行政监管薄弱使得很多不具备条件的物业公司进入市场或者有的公司进入市场后并不按照法律法规进行运作，行政部门对出现的问题也监管不到位，物业管理行业中违法违规行为经常发生。
3.对策建议
3.1加大普法宣传和提高业主维权意识
政府应当加强普法工作的开展，利用电视、报纸、广播、宣传专栏等媒体形式，定期宣传物业管理和业主权利保护的法律法规；经常在住宅小区中举办"送法下乡"活动，向小区中的业主免费提供法律咨询，在现场为业主解疑答惑，出具法律意见。业主则要自觉学习相关的法律法规，知道自己享有权利和承担的义务，懂得运用法律武器保护自己的权益。例如在和物业服务公司签订物业服务合同时，应当根据自己的实际需求，对双方的权利和义务做出详细具体的约定，如果产生了矛盾，业主就有了法律依据，可以根据合同认定责任的归属。
3.2扩宽业主维权途径
现行的法律法规对业主权利的保护是十分重要的，规定了详细的救济程序和途径，组成了国家公共权利救济制度。受民间公序良俗和传统观念的影响，在普通民众中形成了社会性的权利救济制度和业主自力救助制度。这些制度的形成和发展，对保护业主的权利，发挥着不可替代的作用。应当创新物业管理工作机制和程序，例如在行政调解方面，成立物业纠纷调解小组，选任办事能力和协调能力强的人担任小组中的成员，加大对业主纠纷的调解力度，做好业主和相关主体之间的调解工作，及时发现问题、分析问题、解决问题，把矛盾和纠纷消除于萌芽之中，防患于未然。
3.3完善物业管理制度
一方面要完善物业公司内部制度。公司内部要有良好的运作模式，根据工作需要设立不同的部门，各个部门要分工负责、各司其职，经营管理由不同的部门组织实施，在方案执行、组织协调、控制监督方面制定严格的规章制度，部门领导和工作人员要权责明确，运作一个项目时，群力群策，把工作落到实处。另一方面要完善物业服务收费制度。对现有的收费项目、收费标准要明码标价和对外公告，接受小区业主和价格管理部门的监督。物业收费要有健全的监督制度，才能保证物业收费资金的安全稳定。建立完善物业收费监督制度，发挥业主大会、业主委员会、业主在这方面的重要作用，分别履行规定的职责，互相监督和制衡。
3.4加强对物业公司的行政监管
针对行政监管薄弱问题，要强化政府在监管与指导方面的作用，在国家公共权力监督的基础上加强社会监督力度。首先，严抓源头，对物业服务项目的报批、规划、融资、市场开发、物业收费等环节进行严格监督和管理，抓住工作细节，防微杜渐。其次，创新行政监管模式，实行三级管理监督方式，把权利下放，赋予街道办事处更多的监管权利，由街道办事处负责监督业主大会召开。最后，监督物业服务公司在管理中的实际运行，提高行政效率。
4.结语
业主权利的保护虽然是一个利益问题，但是这个问题处理好了，人民才能充分享受优质的服务，减少实际生活中产生的矛盾和纠纷。业主权利的保护既需要业主提高维权和法律意识，同各主体加强沟通和联系，也需要行政机关、开发商、物业公司提高服务质量，做到权利与义务相统一。
【参考文献】
[1]奚晓明.物业管理纠纷[M].北京：法律出版社，2007（9）.
[2]张莎莎.探索物业管理中业主的权利[J].住宅科技，2004（4）.