浅谈高层小区物业管理之消防工作

摘要:随着全国楼市火爆,新疆经济建设速度的加快, 乌鲁木齐近年来出现了建房、购房热潮,相继建起了一大批多高层住宅小区,物业管理也随之产生, 物业公司的消防安全管理水平直接关系到高层住宅小区的消防安全状况。尤其是高层底商楼和电梯公寓楼的消防管理还不成熟、不完善。

Abstract: With the development of national hot property market and the acceleration of Xinjiang"s economic construction speed, the trend of building and purchasing houses appears in Urumqi in recent years. A series of high-rise residential buildings have mushroomed in Urumqi, so as for the property management problems. The fire safety management level of property companies is directly related to the fire safety situation of high-rise community, in particular the immature and imperfect of fire management of bottom commerce building and elevator apartment building.

关键词:高层住宅小区;物业管理;消防安全

Key words: high-rise residential community;property management;fire safety

中图分类号:TU89 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0101-02

0引言

随着居民生活水平的不断提高,居住区域内的物业管理逐渐成为了人民群众最关心、最迫切解决的问题,而消防安全管理关系到居民的生命财产安全,但在现有物业管理体制下,高层住宅小区的消防安全管理还存在许多亟待解决的问题。

1目前物业管理中存在的主要问题

1.1 新建小区多采用封闭式管理,部分消防车道的出入口被取消,入口处人为地设置路桩、栅栏;随着人民生活质量的提高,汽车的普及率越来越广,许多小区原来设计的车库、停车位并不能满足业主停车的需要,造成消防车道被占用,紧急情况、突发事件时阻止车辆进入小区;使消防车无法迅速到达起火部位。

1.2 现代化高层小区集中了大量的设备设施,其中主要包括了变配电系统,应急供电系统,楼宇自动化系统,视频、寻更、对讲等安全防范系统,车辆管理系统,消防报警与灭火系统,电梯、液压升降、机械升降等升降设备系统,给排水系统,中央空调系统,蒸汽锅炉系统,公共照明系统,燃气系统、避雷系统等十余类设备设施系统。其中消防如烟感、温感自动报警,自动喷水灭火,防烟排烟、应急照明等消防设施,验收之初,能保证各类设施完好,但这些设施在运行中由于保养、维护等原因,容易出现故障、损坏、瘫痪等现象。这些系统有的是委托专业公司维护保养,有的由物业或业主自己负责日常管理,但是如此众多的设备设施管理使用、维护保养难度较大,专业维保公司维保水平参差不齐,物业自身管理人员安全技能和知识水平欠缺,存在诸多安全隐患。

1.3 各个分散的业主和使用人占用疏散楼梯、破坏防烟楼梯间,以安全为借口对疏散楼梯加锁设门,甚至损失消防设施、将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用等违规装修现象屡禁不止。

1.4 地面消防车道、登高车操作场地、防火间距被占用现象较为普遍,一旦发生火灾,导致消防车辆无法进入、人员无法疏散,事故损失增大。

1.5 重防盗轻防火。大部分小区设置了小区警务室,但多数重治安防盗,没有很好地介入消防安全管理,管理工作趋于重防盗轻防火。

1.6 居民家中装修滋生火灾隐患。现代家居绝大多数为追求美观、高雅,在装修房子时采用了大量的可燃性材料,这也为引发火灾埋下了后患。

1.7 建筑幕墙安全问题。一般而言,幕墙设计使用年限为25年,玻璃幕墙使用年限则在15-20年左右,而用作玻璃幕墙黏合剂的硅酮结构胶,动、石材空鼓或固定不牢等问题,极易出现幕墙脱落、碎裂导致“玻璃雨”砸伤、划伤群众等安全事故。

1.8 附着在部分高层商住楼建筑上的商业广告、空调外挂机等安全隐患。这些安装在高层建筑外部的附着物,其设计安装缺乏必要的规范与监管,而且相当一部分已经安装使用多年,不同程度地带病工作,一旦遭遇大风等恶劣天气,随时有可能对人民群众的人身及财产安全构成威胁。而有些广告牌的设置不符合规范要求,有的甚至跨越防烟防火分区。

2几点建议和对策

2.1 落实物业管理,明确统一的管理主体,强化高层住宅建筑安全监管基础。对没有实行物业管理的高层小区,引进物业公司或统一委托管理单位。对已有物业管理的高层小区,要结合全员安全培训工程,相关部门有针对性地加强人员安全知识和技能培训,尤其是消防安全,一些关键设备设施的日常管理使用,以及突发事件应急处置等应当强制性地进行岗位培训和年度职业继续培训。

2.2 明确物业管理人员职责。严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。小区专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为,及时发现并消除火灾隐患。管理好小区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。抓好小区义务消防队的培训和演习,定期向业主或使用人传授消防知识。定期对管区内要害部位进行检查。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。

2.3 落实安全投入,进一步明确房屋建筑和各类设备设施检测、维修、保养、更换资金来源和筹集渠道,同时鼓励管理部门拓宽资金渠道,采取商业保险等形式,有效提高维修资金和事故赔付能力。此外,尤其要加强底商楼和电梯公寓楼业主擅自进行室内装修改变其住宅使用性质的监管,可以参照上海等地做法,加强前置审批和后续管理,同时辅以强有力的执法,消除违法违规装修引发的安全隐患。

2.4 严把日常的监督检查关。公安消防监督部门及派出所的专职民警应经常深入到高层小区进行消防安全检查,同时把高层小区物业纳入消防安全重点单位,督促制定消防安全制度,完善消防设施、建立义务消防组织。对于存在的乱搭乱建、通道不畅、设施不全等火险隐患,责令有关部门、有关人员限期整改。根据小区消防安全的特点,搞好灭火预案的制定,定期开展灭火演练。

2.5 加大消防宣传教育培训的力度。要深入贯彻宣传新《消防法》的修订和颁布,切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训,提高物业服务企业及其员工的消防安全意识,要广泛开展消防知识培训,努力提高物业服务企业的规范化、标准化水平,提高从业人员的消防工作素质,使其具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识,经消防部门培训后持证上岗,对消防控制室操作人员,必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。

2.6 建立高层小区安全监管信息库,根据高层小区安全监管需要,建立信息子系统,对每幢高层小区建筑建立数据库,由物业公司负责定期数据更新,公安消防、建设、质监、安监、气象等有关政府职能部门在网上及时掌控高层小区建筑各类消防安全、建筑幕墙、设备设施的检测、维修、使用、更换安全动态信息,进一步推进安全监管信息化、现代化进程。

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