30年前,国内改革开放的大门甫一被推开,就有来自五湖四海的人们怀揣着金色梦想,一路向南。在20世纪90年代海南林林总总的神奇典故里,许许多多的人在海南捞到了第一桶金。当然,也有更多的人铩羽而归,留下了或喜或悲难以忘怀的故事。时至今日,海南摇身一变成为国家战略的国际旅游岛,这个曾经神奇的地方又开始造就更加神奇的传说。
自从海南国际旅游岛国家战略公布以来,海南板块的多只股票连拉涨停,海南的一切变得炙手可热。一场轰轰烈烈的旅游、抢房热潮开始在三亚兴起,酒店住一夜贵过海外游一周,商品房坐地起价,一日涨数千,千万豪宅一次付款……疯狂的海南,不断触及人们敏感的价格神经,不断透支人们对于住宿费和房价涨幅的想象力。各地房企如过江之鲫般挤进海南,炒房客更是蜂拥而至,海南――这片素有“天然大温室”美称的避寒胜地刹那间热火朝天。
房地产市场如火如荼
1993年海南的房地产泡沫破灭,为海南留下了600多栋“烂尾楼”、1.9万公顷闲置土地和800亿元积压资金,海南发展银行因挤兑倒闭,华夏证券、南方证券等大型券商损失惨重,证监会不得不为此全面叫停券商直接投资。1993年泡沫破灭的阵痛犹在,17年后海南房地产又开始了另一轮狂飙,是又一个轮回还是另有一番天地?
事实上,海南当下如火如荼的房地产市场,可以说是一个彻头彻尾的政策市。2010年1月4日国务院发布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》为2009年小火慢炖的海南楼市添上了大把干柴,热市由此全面启动。最具代表性的三亚,2009年房价上涨了40%,进入2010年之后几乎是每天每平米涨1000元,三亚的海景房平均单价一度找不到7万元/平方米以下的存货。
面对甚嚣尘上的楼价,三亚市城乡建设和住房保障局于年前下发一个关于抑制楼市炒作的通知,针对前往三亚购房的外地人拟采取限制措施,规定凭一个身份证最多只能买五套房。
“买房的疯了,卖房的傻了。”一个在清水湾上班的售楼小姐说有个温州客户在她手上一口气买了1个亿的房子,乐得不行。在海南,曾一度在哪里都不缺少关于房地产的话题:年销售13亿的售楼小姐,一个月赚了4000万的投资客……只要你张口,就连公交车上的大叔都会指着某个楼盘告诉你它去年和今年的价格。无数的“暴富”故事和暴涨的房价一起成为人们最津津乐道的话题。
然而,疯狂的楼价,同时也隐孕着疯狂的可怕。今年春节期间,三亚酒店的涨价幅度之大,令人咂舌。据调查,近日三亚亚龙湾、三亚湾、大东海等区域的多家酒店的“高房价”后面,呈现的是“低入住”的尴尬。前后不到1个半月,海南楼市终于露出了原形,“出货潮”的出现,向海南楼市泼出了一盆冷水……
其实,早在海南房市出现天价之际,业界专业人士及媒体就曾发出警告:海南楼市十分不正常。不正常的原因是,所有房地产的开发成功,都不是孤军膨胀,都与当地人们生活水平息息相关。当海南工业制造业和现代服务业仍未有根本性改变的时候,房地产的突然火爆,就像在流沙上建塔,若想长久旺盛是不可能的。
不久前,来自国家统计局三亚调查队的数据显示,2009年前三季度海南居民人均可支配收入为11621.55元,与三亚每平方米2万元的新建楼盘价格比起来,普通居民一年的薪水连当地1平方米房子也买不起。而海南省2009年制造业投资下滑33.9%,50家重点工业企业实现利润同比下滑36.9%。这一切都说明,海南房地产“暴热”是缺乏稳固基础的。
高房价低入住
被誉为“天下第一湾”的亚龙湾,是目前三亚高端酒店最集中区域。春节期间,亚龙湾每晚均价过万元的酒店比比皆是,大多数酒店房价比平时涨了3至5倍。但这些酒店工作人员普遍反映,高房价并没有带来预期的高住房率。很多酒店春节期间实际住房率相比往年春节还有所下降。
对此,在三亚长期从事旅游业的沈阳女孩王若楠分析,造成入住率下降的原因主要有二:一方面是由于大量酒店式公寓的竣工,使游客对酒店的需求有所降低。另一方面,由于各媒体在春节前报道了三亚酒店供不应求和高端酒店房价普遍“破万”的消息,也吓跑不少游客,导致住房率不高。
“其实,三亚酒店的房价一直都有泡沫,这是资源相对有限造成的。”王若楠表示,即使受到金融危机影响,去年春节三亚酒店仍很火爆,使得酒店和旅行社对今年春节市场预期很看好。再加上海南建设国际旅游岛的消息出来后,1月份来三亚买房和炒房的人非常多,由于当时酒店价格尚未上调,住房率非常高,这进一步增强了酒店和“包房”旅行社对春节市场的信心,今年春节囤房也变得尤其凶猛。
在酒店价格上涨、住房率不高的尴尬中,受打击最大的是“包房”的旅行社。王若楠介绍,由于价格过高难于出手,很多在高档酒店“包房”的旅行社春节期间都在低价“甩房”,而她本人就是其中之一。前些日子还信誓旦旦要大赚一笔的她,这几天,不得已与多家机构提出要赔钱出售包房,帮忙寻找客源的请求。
据介绍,其实在三亚,第一手通常都是订房中心。订房中心是专靠倒手房间赚取利润的群体,而旅行社通常只能从订房中心拿房。三亚市旅游协会副会长张扬分析,酒店绝对赚钱,一手如果不贪也可以赚。但二手甚至后面赚钱的很少。毕竟,他们错过了最佳的抛售时间。
“高房价的根本原因是由供需矛盾决定的。”海南省旅游发展研究会相关人士认为,春节是三亚最具优势的旅游时段,酒店不能盲目提升价格,做“一锤子”买卖,漠视消费者的消费判断和消费行为。逢节必涨,而且涨得那么离谱,这是一种霸王行为,不利于营造建设国际旅游岛的良好氛围。
海还是那片海,天还是那片天,人还是中国人,但三亚的房价已经超过中国台北。据统计,2009年8月,在经过连续暴涨后台北市中古屋(即二手房)平均每平方米价格已突破13万新台币(4元新台币相当于1元人民币)。台北市的人均GDP为48400美元,三亚约为3000美元。无论如何,收入与房价比是算不过来的,被增长的GDP也算不过来了。
有人说海南这次房地产热与上次完全不同,因为1993年的泡沫是大家都在炒地皮,根本不知道买家在哪里。这次是买家拿着真金白银在售楼部排队抢购,怎么能与1993年相提并论呢?说得真好。不过,套用马克•吐温的老话:历史不会重复,但会押韵。
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