将跻身千亿俱乐部 刚刚过去的2012年9月，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产” ）度过了其20周岁生日。 于1992年，成立于行业混沌之时，20年里，保利地产始终保持高速发展，写就了一个个财富传奇：凭借12万元启动资金一路打拼到总资产规模超过2000亿元的行业翘楚；从发迹广州，靠保利红棉花园一炮走红，到如今落子全国41座大中城市，开发楼盘200余个，努力实现着“打造地产长城”的企业愿景。
而在今年，还有一个令人期待的奇迹即将诞生：保利地产极有可能在今年跻身房地产行业销售额千亿元俱乐部。
今年前10个月，保利地产实现签约面积742.50万平方米，同比增长33.49%；实现签约金额833.29亿元，同比增长32.91%。业内人士预判，剩下来的两个月里，如果每个月销售额超过80亿元，保利地产的全年销售额就会超过1000亿元。
然而，销售额超过1000亿元不是保利地产的终极目标。从保利地产今年的市场表现来看，在贴近市场跑赢行业的销售飘红之下，保利地产还在深耕区域，继续落子布局。此外，商业上的亮眼表现，旅游、养老地产的齐头并进，昭示着保利地产继续成长的决心。保利地产董事长宋广菊的话更是为未来的发展策略作了一个很好的注释：未来的20年里，保利地产依然是一个成长型的企业。
增速仍将持续
过去的20年，是保利地产高速增长的20年。
尤其是保利地产上市后，更是表现出凌厉的攻势：2006年，保利地产的销售额仅为83亿元，2007年，保利地产的销售额就超过了170.4亿元，同比增长105.3%；2008年，市场极度低迷之时，依然实现销售额205亿元，同比增长20.36%；2009年，保利地产实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%，成功入围房地产企业销售额三甲；2010年，保利地产销售额662亿元，同比增长53%，再升一位，紧逼龙头企业万科集团。
2011年，保利地产销售额732亿元，同比增长10.69%。而在2012年前三季度，保利地产共实现销售金额765.28亿元，同比增长32.04%，超过去年全年的732亿元；实现营业总收入313.07亿元，同比增长43.52%；实现净利润38.21亿元，同比增长10.21%。
而在千亿的门槛上，保利地产仍然要保持每年增长20%-30%的发展速度，这个速度虽然相对于保利地产上市前后的年复合率增长率60%而言，有所调低，但对于一个即将跨入千亿元俱乐部的大象企业来说，这样的速度依然是一个难以企及的目标，保利地产的自信来自于哪里？
广州中原项目一部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时如是解释：第一，保利地产是一个央企，有着得天独厚的资源优势；第二，中国房地产行业还是一个朝阳行业，接下来的发展空间还很大，而且中国的城市化进程还有20-30年的时间，目前，看起来1000亿元的销售规模看起来比较多，但未来的10年里，不排除会出现销售额2000亿元、甚至3000亿元的房地产企业；第三，保利地产目前进入的城市只有41个，中国的城市有100多个，保利地产的拓展空间还很大，保利地产的增长动力也在于此。
外界对保利地产的速度赞叹不已时，保利地产内部对成绩的取得却显得并不惊讶。“保利地产在很早之前就敏锐捕捉到了政策环境和市场主体的微妙变化，并且花大力气进行了产品结构的调整。以贴近市场和政策方向的主流产品为主，在快速周转的同时避免滞销户型的沉淀，跑赢了市场。”保利地产副总经理胡在新为今年业绩的取得做出了注解。另一个注解则来自于数据，2012年前三季度，保利地产商品房销售77%为普通住宅，其中144平方米以下普通住宅按成交套数计占比达9成。
品牌的溢价能力也在为保利地产的持续成长助力。2012年9月，由中国指数研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所发布的研究数据显示，保利地产品牌价值达到211.39亿元，并且连续三年获“中国房地产行业领导公司品牌”。
土地储备上的深思
纵观保利地产这么多年的发展历史过程中，其每一年都会保持一定速度的增长。而且，越是市场形势不好的年份，保利地产往往会上演弯道超车的好戏，把其他竞争对手抛开。
保利地产对于市场的发展始终有着清醒的认识，这使得其在市场形势狂热的时候不盲目乐观，而在市场形势非常低迷的时候，又不过分悲观，这就保证了保利地产在市场一片大好的时候，不会投资过度；而在市场极度低迷的时候，也不会过分保守。
2007年，是中国房地产市场最为狂热的一年，但是当年，保利地产不盲目乐观，没有像其他一些地产商一样，在市场上拼命抢地，相反采取了相对保守的发展策略；因而在2008年，市场极度低迷的时候，保利地产可以不为地王所累，依然能够保持20%的增长速度。而在市场低迷时，保利地产敢于出手，拿下很多优质地块，绝大部分是以底价拿地。这些地块不少还是位于各个城市核心区域的优质地块。这些优质地块在市场不好的时候，抵抗风险的能力强。
这也就很好理解，为什么地处琶洲核心区的保利天悦，能够在开盘后仅两个月的时间就收入21亿元，问鼎广州豪宅销售冠军。
依照保利地产“等量拓展”的土地储备原则，为了保证未来的发展速度，保利地产在今年10月份以150多亿元的价格获取9幅优质地块，合计规划建筑面积415万平米。
此外，保利地产新增的土地储备绝大部分是通过合作方式取得的。
通过合作方式拿地，是保利地产今年以来比较多的一种拿地方式。业内人士分析认为，销售过千亿元以后，如果还靠自有资金，继续保持高速增长，就有着较大的难度。
保利地产三季报显示：保利地产共有在建拟建项目 156 个，其中新拓展项目2个。这些项目总占地面积 3361 万平方米，总规划容积率面积 6385 万平方米。众多的项目，将为未来保利地产的快速发展奠定坚实的基础。
而如果以每年增长30%的速度计算，那么2013年，保利地产的销售额将超过1300亿元，较2010年662亿元的销售额翻一番，将提前实现保利地产在2010年提出的未来3-5年“再造一个保利”的目标。 关注有质量的成长
销售业绩的不断翻新、土地储备的计划性加码，直观展现了保利地产的成长速度。而在速度的背后，保利地产早已开始关注成长的质量。在千亿到来之前，这家地产龙头企业已经悄然完成了适应更大规模的发展转型。
区域布局的优化也许是最容易被捕捉到的转变。保利地产目前已经形成了覆盖长三角、珠三角、环渤海、成渝和海西的重要经济带的全国战略布局。一、二线城市的横纵联合为保利地产带来了客观的销售收益，也增加了其抗风险的能力。数据显示，在今年前10个月，保利地产旗下的北京公司、广州公司单个公司销售额已经分别突破100亿元，广佛区域整体销售超200亿元。这两个数字甚至超过了2011年销售排行前50名的一些公司全年的业绩。而在新进驻的城市，保利地产同样成绩斐然：今年，合肥保利香槟国际项目和保利拉菲公馆开盘去化率都超过90%、郑州保利百合花园一期虽然开盘价格较周边的楼盘卖得贵将近20%，所有房源却一抢而空。
保利地产今年购地支出主要投向中心城市，在北京、上海、广州等一线城市持续占据优质资源，关注中心城市的深耕。在已进驻的南京、长沙和福州、佛山补充土地储备，逐步形成各区域的良性持续发展。同时，未来的增长将依赖于不断地开拓新的城市，保利地产有计划地补充新的城市据点，在今年新进江门、三亚两城，完善区域布局。
在做好优质主流住宅产品的同时，保利地产挺进养老地产、旅游地产等新兴、前瞻性的细分市场。在充分调研美国、日本等国家的养老地产运营模式后，保利地产梳理总结了适合国情、城市发展状况的养老地产开发和运营模式，并在北京、上海等一线发达城市逐步试点。此外，位于广东阳江的保利银滩、成都保利石象湖的两个大型旅游地产项目的热销，也证明了保利地产在开发旅游地产上的独到眼光和深厚积淀。
今年，保利地产将商业公司作为一级子公司的新闻，让业界再度关注保利地产的商业建设状况。以低调著称的保利地产，令业界惊讶地完成了商业地产领域的完善布局。商业地产在2012年也已为保利地产的销售贡献近200亿，住宅商业双轮驱动已经成型。
业内人士认为，保利地产的上述举措体现了一个成长型企业，追求百年老店的可持续发展的决心。通过持续关注未来行业机遇，提升企业的市场竞争力。正如保利地产副总经理胡在新所说：“保利地产能实现有质量的增长，得益于公司市场导向的产品结构，始终坚持快速周转的开发模式，也得益于高速稳健地分层次、有重点地开拓全国市场的战略布局，前瞻性的在商业地产、养老地产、旅游地产等市场开疆扩土，使公司能在规模经营基础上实现了整体盈利。”
寻找新增长点 富力加速拓荒
本报记者 赵夏蓉 发自广州
广州富力地产股份有限公司（002777.HK，下称“富力地产” ）长期坚守核心城市，精耕细作。富力地产集中优势兵力的做法，取得了不错的成效。今年前10月，广州、北京、天津、上海四地贡献了70%的销售额，这一数据在去年更大，四城的销售占比高达8成。仍然，从今年开始，为了平衡发展，富力地产开始局部微调战略，开始向新的二、三线城市拓展，寻求新的增长点。
前年攻下南京，去年首入哈尔滨、大同，今年拿下香河，近日又首次在南沙、杭州拿地，观察富力近年来的拿地及新项目举动，可发现很多都是在其之前从未进入的城市或区域。
2012年3月，在富力地产2011年业绩发布会上，富力董事长李思廉就明确表示，“减低任何监管措施的可能负面影响，一些二、三线城市的土地我们也会适当购入”，在今年8月其表示“计划于十八大后，积极在二、三线城市物色土地，因为当地的刚性需求最大，受限购令的影响较低”。
通过新的拓展，富力已入驻全国17个城市和地区。“全力开拓新区域市场，暗示富力地产深入衡量政策，适当布局多元化的发展策略。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对时代周报记者表示。
尝到拓展新区的甜头
富力今年10月的销售表显示，目前为其贡献销售额的已经有13个城市。截至2012年10月底，公司录得总销售收入共约人民币 264.49 亿元（按照已经签署的销售协议），约占全年销售目标的82.5%。
富力地产大本营在广州，2002年，富力地产以31.7亿元拿下京城5大旧厂房地块，拉开北伐的序幕。2007年，高调进入上海，后落子天津、西安、重庆、沈阳等，一直以来，富力也通过集中优势兵力的战术在这些区域取得了不俗战果。
时代周报记者统计发现，其去年广州、北京、天津三地项目的贡献额达到72%（2010年为70%），加上上海及周边地区，总占比约有八成。今年前10月，广州、北京、天津三地的销售额约165亿元，占比约62%，算上上海（包括昆山），一线城市占比也达到了70%。
不过，一纸限购令让一切都发生了变化。富力地产固守的核心城市，又恰恰受到限购令的影响较大，富力地产如果继续依赖一线市场，风险不言而喻。
去年9月26日，富力地产联席董事长李思廉公开表示，富力计划将全年销售目标由400亿元下调至320亿元。“在宏观调控下，富力的布局过于集中、单一，使其业绩远远落后于其他开发商，这也成为其下调年度销售目标的根本原因。”同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示。
而实际上，富力地产去年的销售额为285亿元，其称“下跌的主要原因是受到针对房地产市场的监管措施（特别是住宅限购令的影响）”。
限购的影响让富力地产始料未及，不过，这也促使其战略微调，那就是拓展二、三线城市，开辟新的战场。
随着富力地产二、三线城市布局的加大，这种情况在今年10月得到了改观。其哈尔滨项目富力江湾新城（该项目地块是富力于去年8月以22.3亿元购得）10月入市后贡献了销售额6.57亿元，仅次于富力地产在广州、北京的项目，让其尝到了拓展二、三线城市的甜头。
低调的拿地策略
实际上，在哈尔滨项目入市之前，让富力尝到拓荒新区域甜头的是南京项目。
2010年12月30日，富力首入江苏南京，以23.6亿元抄底麒麟新城两宗地，之后，富力地产投资逾80亿元将其打造成南京富力城。去年12月，南京富力城面市，并取得了开门红，当月的销售额为6.06亿元，仅次于广州。
“该案例使我们有充足的信心在二、三线城市实施我们的扩充计划。”富力在2011年年报中如此表示，并明确发出了进军二、三线城市的宣言，“第二项策略是将会比以往更注重二、三线城市，深入衡量透过适当多元化至二、三线城市而平衡我们的发展组合可能带来的好处。”
富力地产在土地市场一直表现得比较激进，比如，2006年其大举拿下21宗土地，2007年拿下20宗土地，其中不乏高价地王，2010年其买地支出至少在100亿元以上，与此同时，负债率高企，这也是由于其在商业物业投入较多所致。
不过，2010年下半年开始，富力地产商业物业陆续开花结果，进入收获期。2010年11月，其推出了高端商场成都天汇城，与此同时，富力君悦大酒店等酒店业务去年开始扭亏为盈，而富力地产也凭借广州富力中心、北京富力中心等在写字楼王国打下了诸多江山。数据显示，去年，富力地产商用物业在协议销售中的占比由2010年的27%提升至37%。随着资金回笼，富力负债率开始不断下降，与此同时，不再大幅买地亦使得负债率有所下降。今年上半年，其负债率下降为84%。
去年，富力地产开始就转为低调，采取了约束收购的土地储备方式，仅纳入三块土地，除杨箕村的一块27万平方米地块位于广州大本营外，其余都是在新区域，分别位于黑龙江哈尔滨和山西大同，总建筑面积分别为70万平方米和39万平方米。
今年，富力也就只增加了香河和广州南沙地块。而近日，富力旗下翘威国际有限公司以7.63亿元的底价竞得杭州未来科技城文一西路北地块，首入杭州，“未来科技城区域前景是很不错，目前在建的项目也很多，该区域是政府重点打造工程，且区位优势明显，位于两条主干道交叉口，交通便利，紧挨西溪湿地，环境好。”中国市场研究院商业咨询部项目总监郭家东对时代周报记者表示。
“富力‘低调’拿地策略与开拓市场战略，一方面是受到房地产调控影响，市场与土地及金融管制越来越紧，一线城市土地开发有限，开发成本高。另外一方面是大房企不断的竞争，市场被分化，开拓新的区域必然成新的选择。”谢逸枫对时代周报记者表示。