2012年以来，受货币政策调整、市场预期心理变化以及新增供给乏力等多种因素影响，北京市住宅市场出现了小幅波动，尤其是7、8两个月，住宅市场成交出现明显反弹，但总体来看，限购政策下需求反弹始终乏力，全年市场变化符合总体调控目标，价格保持同比小幅微降之势。展望未来，短期内北京市房地产市场仍将以稳为主，但价格上涨压力在积蓄，市场长期看涨，当然，暴涨亦无政策基础。随着商品房市场的逐步稳定，保障房体系建设应成为未来政策关注的重点，管理部门亟需未雨绸缪，尽快建立科学完善的管理体制。
调控之下回暖势头显疲态
三季度北京市房地产市场出现了实施限购政策以来的成交量小高峰，环比价格也随之小幅上涨。不过由于调控政策这一制约因素的存在，回暖势头在三季度末已显疲态。
投资增速下降，再度回升有基础。投资同比增速再现负值。1?8月，全市完成房地产开发投资1876.2亿元，比上年同期下降0.3%，增速比1?7月下降4.2个百分点。这是自2009年三季度起近三年的持续增长后投资同比再次转升为降。土地供应较少是投资下降的首要原因，1?8月土地购置价款同比下降幅度较大，同比下降16.7%。但投资中也不乏支撑增长的因素，政策性住房继续发挥对房地产投资的支撑作用，1?8月全市政策性住房完成投资504.4亿元，比上年同期增长11.6%。
销量现小高峰，但后期增长乏力。二季度末开始的成交量回升态势在7、8两个月得以延续，增长动力仍然主要来自住宅市场。以7月6日降息为标志的宽松货币政策、部分项目低价入市、传统成交旺季，这些因素叠加起来，使市场上积压的一部分需求得到释放。1?8月，全市商品房销售面积为975.4万平方米，比上年同期增长23.9%。其中，住宅销售面积为739.6万平方米，同比增长36.5%。二者增速均达到2010年3月以来最高。二手房月成交量也在7月份创下“新国八条”出台以来的最高值，达到3.8万套。但在限购政策的控制下，住宅的成交量“小高峰”后劲不足，进入9月成交量并没有出现“金九”之势，反而转入下行区间。
价格小幅回升，但反弹势头不强。在市场需求回升的作用下，价格下行的压力减轻，涨价的项目有所增加，房价显示出了“触底”迹象。新建商品住房环比价格从6月开始转降为升，到8月已经连续上升了3个月，同比指数也比二季度略有提高，8月升至99.2。从较长的时间段上看，目前的房价指数处于总体适中且相对稳定的阶段，在一年多的时间里没有出现大起大落。此次受成交量增长空间的限制，涨幅也十分有限，这也表明此轮调控政策发挥了较为积极的作用。
未来市场短期看稳长期看涨
当前房地产市场走势基本与宏观调控政策目标相符，房地产行业在房价涨幅持续低于居民收入和物价上涨水平的同时，房地产投资对经济增长的带动作用并未明显削弱，总体而言，市场已进入各方力量博弈导致的均衡发展期。至于未来的市场走向，影响市场短期变化与长期走势的因素并不一致，综合分析各类因素，笔者认为未来房地产市场将会短期看稳、长期看涨。
短期内市场仍将以“稳”为主。从资金面看，虽然7、8两个月良好的销售业绩为开发商带来了很好的现金回笼，但从16家上市企业公布的8月月报看，只有5家企业完成了全年任务的八成，90%以上的企业都只是完成年初预定目标的六成。这也意味着，第四季度将是房企努力完成全年销售目标的关键时期，现金回笼仍将是主要目标，捂盘涨价的可能性较小；从市场供给看，存货虽在不断消化，但庞大的存量供给潜力与被政策圈住的需求相比，供给不足导致的价格暴涨短期内并没有市场基础。当前市场需求的类型仍主要是以小户型的刚性需求为主，而这恰恰是存量资源的主体部分，因此，可售房源供给不足在短期内并不会构成对房价上涨的推动压力。而且，在严格的限购政策下，需求同样难以聚集，这会进一步抵消由于供给不足产生的房价上涨压力；最后，从政策走向看，以稳为主的政策倾向非常明显，而这也是主导未来几个月市场走势的最重要因素。在这种政策环境下，短期内市场仍会以“稳”为主。
未来住宅市场具备较强增长潜力。从长期看，政策的力量也要与市场发展的内在需求与规律相符合，就当前北京市房地产市场的发展阶段特征而言，未来住宅市场仍具备较强的增长潜力。从需求看，北京市区域中心的发展地位在未来较长的一段时期内仍会呈现逐步加强的态势，这也就意味着人口流动仍将是正数，并且更多的是高素质人才的流入，这是未来住房需求的重要基础，商品住宅价格看涨应是长期之势；从供给看，新一轮调控对商品住宅投资的打压和保障性住房供给的鼓励，以及城市拆迁成本的日益上涨，都意味着未来对改善型需求或中高端需求的供给将“趋紧”且“昂贵”，一旦改善型需求在政策上得到释放，供给关系将直接导致这部分商品住宅价格的上涨；从宏观经济的大背景看，全球经济危机导致的宽松货币政策还将持续下去。长期货币超发的结果必然是固定资产的升值膨胀，最终也会联动到居民名义收入的持续上涨，房价收入矛盾或将随之逐步化解，房价重回平稳增长轨道恐怕也将成为一种趋势。
保障房体系建设应成下步重点
总体来说，当前房地产市场以“稳”为主的状态是政策调控的结果，是大量高成本的行政手段换来的“均衡”发展的结果，也是各方逐步统一思想认识的结果。经历过这一发展阶段，“商品”与“保障”的界限在房地产市场中将更为清晰，也更为被公众所认识。以后，政府在保障房上的责任将更加突出，民众对其关注度和要求也会越来越高，政府应充分利用当前这段均衡发展期，加快完善保障房体系建设，应对未来需求，切实避免保障性住房成为新的矛盾焦点，引发新的社会问题。
就北京市保障性住房建设与管理现状看，主要亟需解决三个问题：一是保障房的规划建设问题。保障房建设规划要切实符合需求，这不仅仅包括保障房建设的规模要符合需求，也要求保障房的选址、户型设计符合需求。保障房建设规划在征求民意上应做得更加深入、细致。二是保障房建设的质量监管问题。当前保障房正处于“大干快上”阶段，质量能否得到保证是日后群众居住是否满意的最关键因素。媒体上曝光的一些保障房出现的“房顶漏水”、“围墙塌陷”、“偷工减料”等等问题，都暴露出当前保障房建设中存在的一些质量隐患。政府应切实加强对保障房建设的监管，牢固树立社会责任感，不但保障房建设的数量要加快提上去，更要从图纸设计、工程招标、施工建设、验收交房等多个方面对保障房建设进行有力、有效的监管，牢筑保障房质量的“生命线”。三是保障房的后期管理问题。随着北京市大量保障性住房的交付使用，后期管理将是政府面临的最主要问题。例如保障性住房入住后的后期管理费用如何控制与平衡，尤其是公共租赁住房，后期管理费用的平衡将更为突出；保障性住房周边的生活服务配套体系如何落实及完善；保障性住房的退出机制在实践中能否切实可操作等等，这些问题都需要政府未雨绸缪。
（作者单位：北京市经济与社会发展研究所）