广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）
广东省地方税务局关于发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的公告 发布时间：
2014-05-16
《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》已经广东省人民政府法制办公室审查通过，现予以发布，自 2014 年 7 月 1 日起施行。
附件: : 《 广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》
《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》解读
广东省地方税务局
2014 年 5 月 14 日
广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）
第一章
总
则
第一条
为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91 号）等规定，制定本规程。
第二条
本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报
表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条
土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条
税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。
[樊剑英：发展改革交换项目立项，国土交换土地出让，建设规划交换项目立项、分期，房管交换出售信息] 税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。[樊剑英：税务机关聘请非纳税人聘请，做什么？审核！不怕税务师事务所会计师事务所，怕工程造价事务所，当然，也看其专业能力。] 税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。[樊剑英：各地是否有公布标准，这个标准也仍然需要结合产品特征加以修正。]
第六条
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。[樊剑英：全部竣工、完成销售的，如果还是 100%论，则基本都不符合应进行清算条件]
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（三）直接转让土地使用权的。
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。[樊剑英：原来属于可清算，现在属于应清算，本来就该属于必须清算类别] 第七条
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。[樊剑英：此项新增加，根据该款规定，税务机关可能认为 100%纳税人有逃避纳税义务行为。]
第八条
纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性及相关性。
第九条
税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。同时，应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章
项目管理
第十条
主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与纳税人项目开发同步。
纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。
（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后 30 日内，应向主管税务机关报送下列资料：
1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。
2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。
（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料: 1.建筑工程预算书。
2.建筑工程施工合同。
3.工程造价情况备案表、工程量清单。
凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。[樊剑英：估计没人说得清自己算不算特殊情况，不管是什么，报就比不报强，比如甲供材也是特殊情况吧，广州某些地区甲供材销售发票就不允许扣除，让你秀才遇见兵，有理说不清]
（三）销（预）售商品房环节：
纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到 80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。
（四）项目竣工验收备案环节：完成项目竣工验收（备案）手续后 30 日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。[樊剑英：所得税调整这时也要开始了] （五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后 30 日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：
1.建筑工程竣工结算资料。
2.房屋测量成果报告书。
（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。
第十一条
各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，积极应用土地增值税信息管理系统，建立电子台账，加强土地增值税日常管理。
主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点深入房地产项目现场，向纳税人了解掌握工程进展状况，将工程造价可能出现的涉税风险点与纳税人充分沟通，对四个工程节点的风险分析作纳税辅导，并书面记录，存档备查。
第十二条
主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算申报受理 第十三条
房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位；同一个项目，既建造普通住宅，又建造其他商
品房的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。[樊剑英：两分还是？]
第十四条
主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算申报手续。
对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应重点加强跟踪管理；对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算申报手续。
第十五条
纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料，如未按本规程第十条规定报送相关资料的，则应一并补正：
（一）《广东省土地增值税清算申报表及附表》 （二）与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：
1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。
2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。
3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。
4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。
5.涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
6.关联交易情况说明。
7.融资情况说明。
8.企业财务核算体系和内部控制制度。
凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。
（三）主管税务机关需要相应项目会计凭证的，纳税人还应提供会计凭证复印件。
（四）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及工作底稿。
第十六条
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。
纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在限期（原则上不超过 15 日）内补全清算资料。
纳税人在限期内补齐全部资料的，可以受理； 在限期内补齐关键资料（如影响收入、扣除项目金额确定的资料），经主管税务机关认可的，可以受理； 逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的，可以受理； 不能补齐关键资料且无正当理由的，由主管税务机关移交税务稽查部门处理。
第四章 清算评估审核
第十七条
主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内完成清算审核，作出清算结论；如确有困难的，经县级地方税务局批准，可延期 90 日完成；如有特殊情况的，经地级以上市地方税务局批准，可再延期 90 日完成，并书面告知纳税人。[樊剑英：纳税人 90 日内，税务机关审核怎么要 180 天？]
第十八条
清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目修建性详细规划（图），重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。
第十九条
审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含
房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核。
主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。
第二十条
非直接销售和自用房地产收入的审核。
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十一条
土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权...