[摘 要]2011房地产调控政策对投资、消费、政府财政的影响不断显现，全国商品房交易量普遍低迷，这一系列的变化导致房地产企业间的竞争更加激烈，房地产开发商更加意识到企业内部管理对于企业生存和发展的重要性，注重成本效益原则，做好房地产项目的成本控制既是现在房地产企业竞争的关键，也是确保企业长远发展的关键。
本文旨在探索一些有实用价值的房地产开发项目成本控制方法和措施，为房地产开发商在成本控制管理上提供一些参考。
[关键词]项目管理 成本控制 挣值分析法
房地产业的繁荣，必然也存在矛盾和泡沫。40%甚至更高的回报率吸引着越来越多的资金成本流入到房地产市场。房地产项目开发成本的控制是从项目开发的全过程出发，最大限度利用房地产企业的有利资源，从整体、开发全过程降低项目的开发成本，从而提高房地产业的经济效益。对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，扩大利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
一、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题
（1）国家宏观调控导致项目直接成本增加
房地产开发商的筹资渠道一般是寻求银行资金帮助。随着2010年开始不断出台的金融政策，银行业界也开始控制对房地产业的信贷资金，由于房地产业贷款额度大、回收期长，银行一般多在基准贷款利率的基础上上浮60%—80%发放贷款。这些变化导致房地产开发项目利润空间大大下降。
（2）项目决策阶段的成本控制问题
主要表现在：
1.主观决策导致开发产品组合定位欠准确
2.没有全面成本控制的意识，认为成本控制只是在施工阶段
第一，缺乏成本管理意识。成本管理工作没有专门的部门负责，而是由财务部门“兼顾”，从组织上和架构上难以支撑“项目全面成本”的管理需求，没有真正理解项目开发全过程、全面成本的观念。
第二，方法和流程仍不明确。
（3）设计阶段成本控制存在的问题
忽视设计成本控制
重视施工阶段成本管理，忽略设计阶段的成本管理是建设单位的一个通病。大多数建设单位认为，在图纸设计完工后，根据设计的图纸和有关定额文件收费编制预算就是设计阶段的成本支出没有考虑到以后的施工阶段图纸变更带来的影响。
人员素质参差不齐。项目开发成本管理对人员的要求很高，它是一项综合性的工作，要求人员具备多方面的技术，而有些设计人员不考虑建材价格，把握不好经济和技术的关系，导致设计成本大大增加。
（4）建设阶段成本控制问题
一是招投标对成本控制没有起到真正的作用
招投标可以择优选择设计单位和施工单位，但在招投标的实际操作中，行政的力量对招投标的干预太多，难以在公平和合理的环境中进行。
二是施工过程中对现场签证控制不够，导致成本控制不力
忽视对工程变更的控制，对工程变更责权不清，工程的变更具有随意性，缺乏有效的监督和控制，没有建立起一套变更申请、测量和认可系统。这些缺陷造成了施工阶段成本控制不力。
三是在施工中发现问题后，优化意识不够，缺乏及时的整改措施。
（5）销售阶段成本控制存在的问题
对房地产产品的推广宣传对于销售是非常重要的方面，甚至会决定项目最终的成败。房地产项目从规划到销售完成，每个阶段的宣传推广方式如何选择，通过哪些媒体或者渠道宣传，都需要从整体上进行精心的策划，讲究策略，不能走一步看一步。
二、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题
（1）对于国家宏观调控的措施
对于宏观调控经济政策，我们必须学习精神政策，主动适应，合理控制税费支出。国家对房地产的宏观调控不断加剧，土地成本和各种政策性收费日益增多，这些费用约占整个开发成本的50%—60%，但是这些费用也有很多可以折减或浮动，这就需要不断的学习培训，掌握相关政策，与主管部门加强沟通。
（2）项目决策阶段的成本控制措施：
1.客户需求是项目定位的基础，做好市场调查是必要的
软件人才公寓项目利用访问法、问卷调查法等市场调查方法在项目开始前进行了调查，对市场前景进行了预测，根据项目的情况对影响开发成本的内外部环境进行了实时掌握和深入系统分析，对项目的风险和优势有了一定的认识。这一系列工作都是决策的基础。但是软件人才公寓项目的市场调查不全面，调查的重点是消费者定位，对国家政策、周边房地产市场、竞争楼盘的销售方式调查不够全面；这些行为就为决策定位不明晰埋下了伏笔。软件人才公寓必须全方位考虑，从国家政策、周边房地产市场、竞争楼盘的销售方式等多方面开展全方位的市场调查工作，从微观和宏观层面，安排好项目的开发进度和周期，确定合理的融资方式，规划好项目的功能规划和配套建设。
2.做好市场定位
根据市场调查的结果，结合项目地块和所处地域进行定位，针对项目将来的销售价格和销售对象进行分析，准确做好软件人才公寓的项目定位、市场定位和客户定位。
（3）设计阶段采取的成本控制措施
不定于一家设计单位，推行设计招标制度，多家竞标，选择有实力的设计单位。建立项目开发全工程成本管理意识，工程主体建设与配套建设、项目绿化等尽量按统一规定一起进行招标。这样可以使设计单位在项目整体布局、建筑风格、户型设计和使用功能上等保持一致性，以降低设计成本。
通过合同措施控制变更成本。设计人员一般经济观念淡薄，不考虑成本—效益原则，设计变更带有随意性。在招投标确定设计单位后，与设计单位签订设计合同，让设计单位缴纳一定的设计保证金。当设计变更增加时或费用额修改时可以根据变更额度扣罚一定比例的设计保证金。与设计单位签订合同可以使后期的开发成本降低许多。
（4）建设阶段成本控制措施
1.严格招投标
一是施工单位的选择。要从其经济实力、技术力量、市场信誉等方面全面考察。并且要按照项目施工难度来选择施工单位，三级施工企业就可以胜任的项目就没有必要找一级的或者特级施工企业。
二是要做好招标文件的编制。
三是要严格标底价格的审查工作。
2.严谨合同管理体系
纵观项目的整个开发工程，施工阶段成本控制是最具体和繁杂的，它对工程造价的影响程度可达到6%至10%，在这一阶段的成本控制过程中要加强合同的管理，重点是加强施工现场的管理，控制合同的变更的随意性。在合同签订前要把握合同条款的内涵，咨询律师，确保合同条款的严密性。在合同履行过程中发现问题时要及时纠正，有效地控制工程成本。
3.严把材料质量和价格关
材料是工程造价的主要构成之一，材料费用一般能占到工程造价的60%甚至更多，但是材料的质量和价格管理是成本控制的重难点。软件人才公寓项目采用甲方供材方式，从材料的质量和价格方面入手，多方面综合评价供应商，节约了开发成本。
（5）销售阶段成本控制措施
1.做好前期营销策划方案。在进行充分的市场调研的前提下，通过科学的方式和正确的营销理念，制定有效的产品销售计划，其内容应该包括：价格策略或者价格方案，长期与短期的市场营销策略等，同时在销售的过程中，把握好商机，合理控制销售节奏，将销售工作做到最好。。
2.宣传推广策划要有系统性
根据产品的定位，在项目或者产品的形象、理念、视觉、感觉、品味等角度进行整体的策划和设计，明确卖点，满足所定位的消费者的需求。
参考文献：
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