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投资策略月报|房地产 证券研究报告
前次评级 买入 报告日期 2020-09-16
核心观点：
政策环境综述：房企融资边际收紧，热点城市四限收紧。住建部及央行召开房企座谈会，对房企融资提出“三道红线”考核标准，通过资产负债率（扣除预收账款）、净负债率、现金短债比来控制房企有息负 债规模的提高。地方层面，沈阳、无锡、常州、银川、成都等地相继收紧了四限政策，热点城市因城施策重点防范市场上行风险。另一方面，广州市白云、荔湾、番禺三区放松人才限购，桂林降低商办首付。
成交市场综述：推盘持续放量，销售增速创新高。8 月全国商品房销 售面积同比增长 13.7%，创近两年单月增速新高，销售金额累计增速年内首度转正，市场仍处上升通道。销售持续改善一定程度上与推盘力度提升有关，8 月 26 城市商品房推盘面积同比上升 4.4%。价格方面，8 月中指院百城中房价环比上涨城市数量达到 89 个，但整体环比增长 0.50%，控制在较低水平，价格提升一方面反应市场成交热度， 另一方面价格增幅较小也表明政策调控颗粒度较小，市场运行平稳。
土地市场综述：市场热度稳定，供销比小幅上行。8 月 300 城住宅用 地供给建面同比增长 10%，成交建面同比增长 15%，出让金同比增长29%，溢价率维持 18%左右上下浮动，单月供销比为 1.26，环比略有上升，但整体供销景气度仍处于合理水平，市场热度维持稳定。8 月全类型用地流拍率下滑至 3.6%，创 18 年以来历史最低，核心一线城市及三大都市圈仍是市场最活跃的区域。
开发投资综述：新开工进度加快，投资力度提升。根据统计局数据， 20 年1-8 月全国房屋新开工面积同比下降3.6%，降幅环比收窄0.9pct，其中 8 月单月新开工面积同比增长 2.4%，新开工进度加快，与历史同期差距不断收窄。投资方面，8 月房企投资同比增长 11.8%，1-8 月同
相对市场表现
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16%
9
2
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房地产 沪深300
分析师：
乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师：
郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师：
邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
比增长 4.6%，增速环比扩大 1.2pct，投资力度持续提升。
资金环境综述：到位资金持续增长，资金面仍较宽松。20 年 8 月到位资金同比增长 18.3%，其中定金预收款同比增长 36.6%，按揭贷同比 增长 22.5%，市场景气度上行，销售情况恢复在资金端也有所体现。按揭利率方面， 8 月全国首套房贷款平均利率为 5.25%，环比下降1bp。投资方面，一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光 相关研究：
房地产行业:传统淡季表现强劲，土地投资态度分化 房地产行业:价值底部险资再出手，板块长期价值凸显
2020-09-15
2020-09-13 发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。
风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库 存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。
联系人：
谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 联系人：
欧阳喆 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 累计销售增速首度转正，市场热度维持稳定 房地产行业 行业评级 买入
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重点公司估值和财务分析表 最新 最近 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 股票简称 股票代码 货币 收盘价 报告日期 评级 （元/股）
2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.87 2020/09/01 买入 40.42 3.79 4.26 7.35 6.54 4.70 4.32 19.0% 17.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.66 2020/08/25 买入 20.90 2.59 3.05 6.44 5.46 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.75 2020/08/26 买入 23.78 2.09 2.28 7.54 6.91 5.90 3.70 14.0% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 34.20 2020/08/23 买入 46.08 7.10 8.51 4.82 4.02 6.90 6.90 29.2% 25.9% 华夏幸福 600340.SH 人民币 16.16 2020/04/27 买入 35.95 4.62 4.86 3.50 3.32 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 15.04 2020/08/30 买入 16.83 2.61 2.99 5.77 5.03 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.93 2020/08/14 买入 13.93 2.32 2.75 3.41 2.88 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 9.81 2020/09/04 买入 12.50 1.39 1.72 7.07 5.70 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.26 2020/08/25 买入 11.49 1.91 2.51 4.86 3.68 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.56 2020/09/10 买入 10.80 1.35 1.76 5.60 4.30 8.51 8.09 17.4% 18.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.39 2020/09/01 买入 8.61 1.32 1.66 4.07 3.25 4.45 3.88 17.8% 18.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.96 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.66 2.89 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.71 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 8.16 6.78 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.44 2020/08/31 买入 20.15 0.89 1.13 15.08 11.92 5.79 4.89 10.6% 11.8% 金融街 000402.SZ 人民币 6.87 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.66 4.28 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 9.90 2019/09/18 买入 16.03 2.22 2.50 3.93 3.49 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 32.50 2019/12/06 买入 55.30 6.63 7.56 4.31 3.79 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 21.35 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.06 3.77 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 6.20 2019/08/18 买入 6.16 1.07 1.33 5.09 4.12 2.80 2.20 21.2% 20.8% 保利物业 06049.HK 港币 68.15 2020/09/07 买入 82.09 1.32 1.81 45.60 33.13 15.53 10.83 14.8% 16.1% 万科企业 02202.HK 港币 24.25 2020/09/01 买入 45.66 3.79 4.26 5.63 5.01 7.49 9.23 19.0% 17.0% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）
表中估值指标按照最新收盘价计算
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目录索引 一、政策环境综述：中央出台房企融资新规，地方热点城市四限收紧 ..................................7 二、成交市场综述：推盘持续放量，销售增速创新高 ........................................................... 16 （一）总体成交市场分述：单月销售增速创新高，金额累计同比转正 ...................... 16 （二）各线城市成交分述：成交持续改善，核心市场表现突出 .................................. 20 三、土地市场综述：市场热度稳定，供销比小幅上行 ........................................................... 23 （一）土地市场分述：土地成交量价齐升，一二线市场占比上行 .............................. 23 （二）宅地市场分述：
市场维持较高热度，核心市场量价增速较快 ......................... 25 四、开发投资综述：新开工进度加快，投资力度提升 ........................................................... 30 五、资金环境：到位资金持续增长，资金面仍较宽松 ........................................................... 33 （一）房企到位资金分述：
销售情况恢复助推到位资金持续改善 ............................. 33 （二）按揭贷利率分述：按揭贷利率持续下降，融资环境仍较宽松 .......................... 34 六、地产板块投资观点 .............................................................................................................. 37 七、风险提示 .............................................................................................................................. 37
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图表索引 图 1：2020 年 8 月重要中央政策一览 ........................................................................ 14 图 2：2020 年 8 月重要地方政策一览 ........................................................................ 15 图 3：2000-2020M8 商品房年度累计销售面积及增速 ............................................. 16 图 4：2003-2020M8 住宅年度累计销售面积及增速 ................................................. 16 图 5：2000-2020M8 商品房年度累计销售金额及增速 ............................................. 16 图 6：2003-2020M8 住宅年度累计销售金额及增速 ................................................. 16 图 7：商品房单月销售额与销售面积同比 .................................................................. 17 图 8：住宅单月销售额与销售面积同比 ...................................................................... 17 图 9：住宅月度成交均价同比增速对比 ...................................................................... 17 图 10：统计局 70 大中城市新房和二手房价格指数同比 .......................................... 17 图 11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 .................................................... 17 图 12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 ........................................................ 17 图 13：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ...................................................... 18 图 14：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 .......................................................... 18 图 15：26 城商品房批售比 ........................................................................................... 18 图 16：29 城商品住宅批售比 ....................................................................................... 18 图 17：14 个重点城市二手房销售面积及同比 ........................................................... 20 图 18：中原二手房指数 ................................................................................................ 20 图 19：商品房销售面积累计同比增速对比 ................................................................ 20 图 20：各线城市商品房成交面积同比 ........................................................................ 20 图 21：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
............................................. 21 图 22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
.................................................... 21 图 23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
................................................ 21 图 24：4 大一线城市住宅库存（万方）及去化周期 ................................................. 22 图 25：18 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ............................................... 22 图 26：7 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 ..................................................... 22 图 27：各线城市房价环比情况 .................................................................................... 22 图 28：300 城市土地整体供给情况 ............................................................................ 23 图 29：一线城市土地整体供给情况 ............................................................................ 23 图 30：二线城市土地整体供给情况 ............................................................................ 24 图 31：三四线城市土地整体供给情况 ........................................................................ 24 图 32：300 城市土地整体成交情况 ............................................................................ 24 图 33：一线城市土地整体成交情况 ............................................................................ 24 图 34：二线城市土地整体成交情况 ..................................