第一部分
项目总体进展综述
一、项目地块 规划
（一）长辛店新区 规划
长辛店新区位于北京市区西南，永定河西岸，长辛店镇域中部，由产业用地和生活区两部分组成。
（1 1 ）长辛店新区产业区
规划产业用地位于京九铁路西长线西侧，其用地北至北方车辆争辩所南侧路，南至太子峪陵园北部，西以长兴路为界，东至现太子峪大队白东村，占地面积 135.7 公顷，距市区广安门约 20 公里。
（2 2 ）长辛店新区生活区
规划生活区位于京九铁路西长线以东，其西起京九铁路东侧规划主干道，东至装甲兵工程学院(北院)西界，南起北方车辆制造厂，北至太子峪大队留霞峪村北规划道路，占地面积 353 公顷，距市区广安门约 16 公里。规划区内现有长兴路、辛庄南路、太子峪路等道路，还有京九铁路西长线通过，交通比较便利。
（3 3 ）长辛店生活区西区
规划居住区被北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带分为西区和东区两部分。西区居住用地主要分布在现蟒牛河两岸，为二类居住用地。珠江御景长辛店新区项目属于长辛店新区的居住区西区地块，本文中的项目均指居住区西区地块。
二、 地块背景资料
（1 1 ）
地理区位
珠江御景长辛店新区项目位于在北京市丰台区长辛店镇域规划和长辛店卫星城总体规划中的镇域中部，包括辛庄、太子峪村及张家坟村各一部分。具体为西起京九铁路东侧规划主干道，东至北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带，南起北方车辆制造厂，北至太子峪留霞峪村北规划道路。主要分布在蟒牛河两岸，以二类居住用地为主。
（2 2 ）
地块基本分析
1 2.1 基本状况表
位置
丰台区长辛店镇蟒牛河两岸 用地性质
居住、商业 用地面积
92.7978 万㎡ 地上 建筑面积
84.0106 万㎡ 容积率
≤0.9 用法年限
住宅 70 年，商业 40 年，车位 50 年 2 2.2 各项经济指标表
项目
面积（万平米）
一、居住区用地
92.7978
1 1 、住宅用地
65.0551
2 2 、配套公建
2.17
3 3 、路绿地
3.1129
4 4 、公共绿地
21.5249
二、代征道路绿地
17.8717
三、代征绿化用地
9.871
3 2.3 建筑面积平衡表
地上建筑面积
84.0106
1 1 、地上住宅建筑面积
60.8848
2 2 、地上公建面积
23.1258
其中集中商业面积
8.86
配套商业面积
2.498
酒店写字楼综合楼面积
7.3358
交通枢纽面积
1.58
会所学校托幼面积
2.86
（因数据有限，本文分析均以在此数据为基准。）
（3 3 ）地块 环境
项目地块东面以一条规划中的 40 米宽的次主干道为界，目前尚未建设，与中体奥林匹克花园 1100 亩二三期地块相邻；南面与珠江御景一期用地相接，西南为 618 厂工厂区；西面为规划 60 米宽的城市主干道，但现状为 10 米左右的一般道路，道路西侧紧邻京九铁道线；北面为太子峪路，与规划中的古树公园相邻。地块总体呈东高西低的走势，东部地块边缘至地块中部太子峪路为坡地，东部最高与低处相差 30 多米，现状多为农用地；地块中部至西部基本较为平整，目前分布较多农夫用房。
（4 4 ）
交通环境
项目所在区域交通条件相对优越，现有 744、917 北线两路公交
线路，现有太子峪南路向东连接杜家坎环岛，向南连接朱家坟及云岗。向东 2 公里即可连接京石高速，15 分钟车程快速抵达西三环六里桥，25 分钟抵达中关村和奥运村等地。而项目中后期规划线路较多较好，一旦建成更显便捷。项目交通环境的总体不足是位于永定河西，通过永定河前往市区的道路桥梁较少，目前仅杜家坎及莲池西路两处，其中大部分车流均流向杜家坎，导致交通较为拥堵。
地块中部现状约 25 米道路/规划为 40 米的次干道
地块东侧现状约 10 米宽道路/规划为 50 米宽的主干道 1 4.1 规划城市主干道
长辛店新区规划城市主干道两条。一条是从二七机车车辆厂(北厂)北侧沿京九铁路东侧经过，向南至朱家坟地区，连结长辛店南北各组团的规划道路，此条道路为项目地块西侧之道路；另一条是由杜家坎经装甲兵工程学院(北院)南侧，向西南经云岗至青龙湖休闲度假区的联系市区与长辛店、云岗两大组团的规划道路，此条道路为项目地块东南侧之道路。规划主干道红线宽 50 米。
2 4.2 规划城市次干道
长辛店新区规划城市次干道 3 条，均在现状道路基础上拓宽和完善。一条是装甲兵工程学院(北院)西南角向西北至辛庄的规划路，该路以现状长兴路为基础，联系长辛店东部和西北部各组团；另一条是以现状辛庄南路为基础，从辛庄向南至朱家坟的联系长辛店西北和南部各组团的规划路，项目地块中的太子峪路即为此种类型道路；二是
北方车辆争辩所南侧规划路。规划次干道红线宽 40 米。
3 4.3 公共交通
规划在长辛店新区生活区南端两条规划城市主干道交叉口的东北角依据总体规划要求支配了客运枢纽用地，另在工业区南部长兴路南侧规划了公交首末站用地。
5 4.5 道路系统
道路名称
规划路红线宽 m m
道路等级
现状路宽 m m
长云路
50
城市主干路
12.5
莽牛河西路
20
城市支路
12.5
8 618 厂南路
40
城市次干路
5 5
长辛店 1 1 号路
50
城市主干路
7 7
（5 5 ）
自然景观
地块现状：
农用地和较远处的坡地
东面现状：
东侧的农用地和山坡地
南面现状：
地块南侧为 618 厂区
西侧现状：
农用地及农房和较远处的高压线
北部现状：
农用地和莽牛河道
地块中道路现状
莽牛河现状
地块现状：
农用地及房和约 1000米处的铁道线 三、 市政生活配套设施
项目所处区域，主要现状为农用地和农夫住房。项目周边的公共配套尚未完善，除了较远处的云岗商业生活设施较为齐全外和当地的一些小型商铺饭店外，其他各类商业、消遣、购物、生活、训练等配套方面均不足有待改善，特殊是训练设施、公共交通、市场、医院、银行、公共休闲活动场所等方面。近两年进展快速，主要是因为珠江御景一期和中体奥林匹克花园的带动，但目前各类市政设施尚未建成。估计随着一期和新区项目的入住用法，区域的商业氛围方能日益深厚。银行、医院、训练、生活、购物等各类市政设施均需依靠 1500米外的云岗。
1 3.1 商业环境
该区域目前相当于是空地一片，各项市政设施几乎没有，仅有4-5 家小型饭店，各类市政设施均需依靠云岗，云岗则各类设施基本齐全。一方面需增加人口数量增大销售量，另一方面需要引导客户消
费，建设成为周边的商业设施中心，形成新的依此为中心的商业集中地带。
2 3.2 训练设施
该区域公建训练设施相对落后，公立学校无论规模、知名度等均与市区其他区域有确定明显的差距，师资及生源素养参差不齐。周边的学校训练质量均较差，大部分客户均不满足当地学校质量，需项目与市区各大名校合作以建设档次较高的系列学校以满足宽敞客户的需求。
3 3.3 生活设施
项目周边除几家小型饭店外，酒店、医院、邮局、银行、休闲公园、市场、公交车等各项生活配套基本均需依靠云岗地区或一期项目，属档次较低，其规模、数量等方面有待进一步完善。为能弱化生活设施的不足，该区域社区配套基本以自建为主，内部设施完善，众多康体设施如：羽毛球场、乒乓球馆、篮球场、网球场、园林游泳池等，为社区业主供应服务。2.4.3 4 3.4 将来城市规划
长辛店新区生活区受用地条件制约，规划用地狭长，不利于基础设施集中布局，基础设施投入将比较高。但从改善居住环境，提高居住质量的角度动身，丰台区和长辛店镇政府均规划要建设成一个生活便利、设施配套齐全的居住区。
长辛店新区生活区将依据统一规划、统一开发建设、统一经营管理，瞄准国际上最先进水平，集合各方资源和优势，用 5 年左右的时
间，制造出一个自然环境美丽 、生活设施完善、文化气氛浓郁、充分利用地热资源、管理服务周到的新型社区。
另外，随着长辛店新区的开发经营推动，该区域交通网络的建设也渐渐提上议程。本项目南、西、北三面均有规划路横亘其中，规划路的建设将大大转变项目周边现时残缺的自然景观，市容、路况将有所美化改观。
四、综述
总体而言，项目东、北方向自然景观较佳，主要两点包括坡地和莽牛河水景。东为坡地，特殊是目前北京坡地建筑较少，居高向各方向观望，通过高大稠密的树木以及少量农夫村屋，绵绵的山势起伏连续，如诗如画，北侧则与规划建设的古树公园相连，自然景观极好；西侧为道路和京九铁路导致部分景观、环境较差；特殊是莽牛河贯穿项目南北，将给项目带来水景观，若利用充分，这是项目各项景观最好之处；周边除分布部分农夫用房，远方是一望无垠的田园风光，令人有一种豁然开朗的感觉，平日在城市里的纷繁凌乱，在此仿佛荡然无存。
但不容忽视，西侧铁道线景观不尽人意，且贯穿地块中部还有两道高压电线通道，一方面影响建筑及视线景观，但也在线路通道之下形成一条较宽的绿化景观带以弥补景观影响；由于莽牛河两侧林立一些各类当地农夫用房，导致拆迁较为困难；部分工厂如南侧 618 厂、东侧的砂石厂均有破坏景观视线。
其次部分
项目区域市场分析
一、项目所在城市（北京市）总体规划状况
北京总体规划以构建“两轴—两带—多中心”城市空间新格局，建设“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”为目标。
（一）
两轴 — 两带 — 多中心
北京市域空间的进展战略可以被归结为：完善“两轴”、进展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴－两带－多中心”的城市空间新格局。
“两轴”是北京城市的精髓，南北中轴线和长安街东西延长线。
“东部进展带”北起怀柔、顺义、亦庄，东接廊坊、天津，主要承接新时期的人口产业需求。
“西部生态带”主要是考虑了北京的人居环境，西部生态带与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、良乡、黄村等，实现以生态爱护为前提的调整改造，各级城镇主要进展高新技术、高教园区等环保型产业，为北京建成最适宜人居住的城市奠定基础。
“多中心”是指在市区范围内建设不同的功能区，分别担当不同的城市功能，在“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。
（二）国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市 北京将来进展的目标应主要定位在四个方面，即国家首都——政
治中心，国际交往中心；世界城市——世界级服务中心，世界级大都市地区的核心城市；文化名城——文化、训练、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市——充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续进展的首善之区。
（三）
中心城- - 新城- - 卫星城
在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-卫星城的市域城镇结构。同时，在《北京城市总体规划》方案中明确提出，北京市要建设１４个卫星城，其中就包括与项目所在区域的良乡、房山（含燕山）、长辛店这几个城镇。
规划要求大力进展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都四周的城市和地区的协调进展。转变人口和产业过于集中在市区的状况，城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移。
（四）主要影响
（1）北京城向边缘扩容，目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊地区将成为近郊地区。
（2）北京要从“功能分区布局”走向“多中心”，从城市结构上去调整城市人口的工作和居住模式，这就意味着西部生态带、长辛店等新城即将大力进展“生态宜居”，让部分现在城里工作的人群分流到这些区域工作、居住。
（3）北京市区低密度住宅将“绝版”，代之以的是中档的城市集合住宅，以满足在这些地区产业工作上班的人群，并最终形成“多中心”城市新布局。
（4）郊区房价要涨。首先，这些区域在城市化的过程中，相应市政配套会越来越完善，政府将花大量的资金完善这些区域的市政基础设施配套，土地的含金量因此提高，这些都会在地价中体现，自然也会在房价中表现。其次，郊区城市化的过程中，因区域经济的进展等带来的土地价值的提高也将在房价中体现。第三，为了尽快完成这些区域的投资，政府财政会比较倚重土地转让带来的收益，土地拍卖价格的提升自然将引起房价的连锁反应。
（5）北京整个房地产市场今年进展快速平稳上升，楼盘的供应小，而需求量持续加大；供应进入大盘时代，低密度健康住宅将持续火热，同时随着北京市最新调整了的城市整体规划与建设政策显示，西南区域将成为开发的热点，总体形势对项目的进展相当有利。
二、项目所在区域概况 项目位于北京市丰台区长辛店镇西南部张家坟四周，2003 长辛店镇正式将进展规划定位为“高级旅游居住休闲城镇”，为丰台区重点进展的城镇之一，是长辛店卫星城的组成部分。
（一）丰台区简介
北京整体规划定位丰台区是国际国内知名企业代表处聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地区。
丰台区位于北京城西南的城乡结合部，丰台区是北京市的城八区
之一，面积 304.2 平方公里，常住人口 100 余万。
近年来，丰台区经济快速进展，综合实力不断加强，房地产、商贸业、服务业、旅游业为已成为该区经济的主导产业。
丰台区是北京市主要的工业基地，市属企业有 1000 余家；该区铁路交通较发达，北京西站，由三环、四环、五环路和京开、京石沿线；区内旅游资源丰富，有卢沟桥、世界公园等。
（二）
长辛店简介
1 2.1 长辛店概况
长辛店街道/镇于丰台区西南部，辖区面积 58 平方公里，居民7.9 万人，属城乡结合地区。地势东低西高地貌东低西高呈典型的丘陵地带，辖区中部南北穿行，道路由东向西，呈辐射状分布。
辖区内有较完整的商业、服务业、文教、卫生等配套设施。辖区内所驻单位有铁道部二七车辆厂、二七机车厂、中...